¿Qué debe tener un piso para ser una buena inversión?

¿Estás pensando en invertir en una vivienda para su alquiler o su venta posterior? ¿Estás inseguro sobre los aspectos claves para conseguir una buena inversión inmobiliaria? No te preocupes es lo normal, en este artículo te explico los diez aspectos que debes tener en cuenta para que tu inversión sea un éxito.

1. Define bien tu inversión

Lo primero que debes hacer es concretar en qué tipo de vivienda quieres invertir y cuál va a ser su finalidad. ¿Inviertes en una vivienda para ponerla en alquiler o para reformarla y posteriormente venderla? ¿Quién será tu cliente final? ¿Dónde quieres invertir? ¿Qué tipo de vivienda? ¿Cómo vas a financiarla?

Tener la respuesta a todas estas preguntas es fundamental para ponerte en marcha y centrarte en un producto concreto.

2. Estudio de mercado

Conviértete en un experto del tipo de viviendas que has decidido comprar, empieza usando los portales inmobiliarios, introduce los filtros para acortar la búsqueda y selecciona las viviendas que encajen con tus parámetros de inversión. En esta fase debes tomarte tiempo y no ser impulsivo, haz seguimiento de las viviendas que te parecen interesantes y mira cómo evoluciona su precio y cuánto tiempo están a la venta.

Esta etapa te debería llevar por lo menos unos dos o tres meses, en menos tiempo es muy difícil que te conviertas en un verdadero experto del tipo de vivienda que te has propuesto adquirir.

Una vez tengas claro que viviendas se venden más rápido, en el caso de que tu intención sea comprar-reformar-vender, o las que se alquilan en menos tiempo, si tu propósito es el de comprar una vivienda para posteriormente ponerla en alquiler, ya puedes empezar a hacer contactos y a realizar visitas.

3. Localización

Dentro de la ciudad que hayas elegido, debes seleccionar el barrio más idóneo para tu inversión, y dentro de ese barrio las mejores zonas. La localización es un elemento esencial, debes buscar solo en zonas de alta demanda que te garanticen el éxito de tu alquiler o de tu venta futura

4. Distribución

La geometría de la vivienda en muy importante, imagínate como quedará distribuido tu piso; ¿cuántos dormitorios serán exteriores? ¿cuántos dobles?, cómo es la eficiencia de su superficie; ¿cuántos m2 voy a aprovechar? ¿tiene muchos m2 de pasillo? ¿Qué obras de adecuación debo realizar para conseguir el producto idóneo? Si no tienes experiencia en reformas deberás de contratar a alguien que te ayude en este aspecto. Yo tengo una máxima en mis inversiones, nunca elijo una vivienda que tenga un defecto que no se pueda solucionar con dinero.

5. Luz

La luz natural del piso también es un aspecto muy importante, debes fijarte en la orientación solar, ¿a qué horas le da el sol? ¿por la mañana o por la tarde? Los pisos altos en las ciudades son mucho más luminosos, en mi caso siempre descarto las viviendas en plantas bajas o primeras plantas, tienen poca luz y son ruidosas.

6. Ascensor

Este es otro de mis criterios de selección, para mí el ascensor en una gran ciudad como Barcelona es imprescindible, no concibo una vivienda en el siglo 21 que no lo tenga, yo pienso en el largo plazo y considero que una vivienda que carezca de ascensor siempre tendrá dificultades para su venta en el futuro.

7. Fachada y zonas comunes

Cuando compro una vivienda, no estoy comprando solo la vivienda, también estoy comprando sus zonas comunes y sus fachadas, mi futuro cliente (inquilino o comprador final) también se va a fijar en este aspecto y por eso yo siempre lo tengo muy en cuenta. Una vivienda preciosa en un edificio horrible y mal cuidado no es una buena opción para mí.

8. Control de los defectos técnicos

Antes de realizar la compra debes estimar los costes de adecuación de la vivienda para convertirla en el producto que consideres para que tenga la mejor salida, ya sea de venta o de alquiler. Si el piso necesita mucha reforma pide un presupuesto antes de la compra. De igual forma debes asegurarte de que el edificio ha pasado todas las inspecciones técnicas necesarias para no encontrarte con derramas importantes en el futuro.

9. Haz bien los números

Debes conocer todos los gastos que conlleva la compra de una vivienda, aparte del precio de compra deberás tener en cuenta los costes de adecuación, los impuestos, los honorarios de los intermediarios, la notaría, el Registro de la propiedad, el gestor. La suma de todos estos capítulos será la inversión total a realizar.

Por otro lado, debes saber calcular la rentabilidad de la inversión. En el caso de una compra para el alquiler debes calcular los ingresos netos (rentas menos gastos de la vivienda) y dividirlo por la total inversión. Si la inversión se trata de una vivienda para reformar y vender, debes estimar bien el precio de la vivienda una vez esté reformada y dividirla por el total capital invertido, para calcular el retorno de la inversión (ROI). En este punto debes fijarte unos porcentajes mínimos y descartar aquellas opciones que no lo cumplan, siendo conservador cuando calcules los ingresos previstos; alquileres o precio de venta futura y muy realista con los costes de la operación.

10. Busca un asesor que te ayude

Cuando inicies tu búsqueda te darás cuenta de que si vas solo en proceso de compra no hay nadie que te represente y que te defienda, por eso es muy importante que contrates a un Personal Shopper Inmobiliario que te asesore en todo el proceso velando exclusivamente por tus intereses. La compra de una vivienda de inversión tiene sus riesgos y no debes afrontarlos solo si no eres un experto.