Arrancamos el año con la guerra de Ucrania, la incertidumbre de su duración y sus consecuencias, a mediados de año se disparan, la inflación al 10% y los tipos de interés. ¿Cómo afectará esta nueva situación en el mercado inmobiliario y concretamente en Barcelona? En este articulo voy a intentar sacar algunas conclusiones y pronosticar lo que puede suceder.
La invasión de Rusia a Ucrania se produjo el 24 de febrero y se trata del mayor ataque militar en suelo europeo desde las guerras yugoslavas, en principio parecía que este conflicto no sería largo, pero la férrea defensa de Ucrania y el apoyo internacional generalizado en Occidente, que ha supuesto fuertes sanciones económicas a Rusia, ha convertido el conflicto en una guerra que ya lleva más de 200 días de duración y que no parece que su fin esté cerca.
La reacción de Rusia, al apoyo internacional a Ucrania y a las sanciones impuestas, ha sido el corte de la mayor parte del suministro de gas a los países europeos, lo que ha hecho disparar el coste del gas, el resto de los suministros energéticos, la gasolina y las materias primas. Esta subida ha provocado que la inflación, que ya era alta a principios de año, se catapulte hasta el 10%. Ante esta situación los bancos centrales han tenido que actuar elevando los tipos de interés para reducir el consumo y así controlar la subida desbocada de los precios.
En resumen, nos encontramos en una situación muy compleja generalizada en toda Europa, que afectará, sin duda al sector inmobiliario. A todo esto, se le suma la incertidumbre que genera, entre los propietarios e inversores de viviendas, la Ley de Vivienda en tramitación, con anuncios de posibles intervenciones en los precios de los alquileres y la limitación del incremento de los precios al 2% de las viviendas alquiladas que tengan que renovar el contrato.
Con una guerra en Europa, los costes de materiales disparados, la inflación por las nubes, las subidas de tipos e la incertidumbre entre los propietarios e inversores, el sector inmobiliario se verá afectado.
En mi opinión veremos varios efectos, la subida de tipos encarece las cuotas de las hipotecas y la inflación al 10% reduce nuestro dinero disponible y todo ello disminuye la capacidad de endeudarse, el primer efecto será una caída importante del número de compraventas en los próximos meses, esta caída de demanda puede afectar al precio de las viviendas, sin embargo, debemos diferenciar entre dos tipos de viviendas; las de inversión y las de uso propio. Para estas últimas veremos reducción de precios en las viviendas de segunda mano, las viviendas de obra nueva son escasas y no tienen mucho margen para bajar precios.
Sin embargo, las viviendas de inversión para el alquiler no creo que bajen de precio en Barcelona, ya que se han convertido en un activo donde se refugian los inversores que huyen de la alta volatilidad de las bolsas y buscan proterse de la inflación. Ante una oferta muy reducida en la ciudad condal y la vuelta de los ejecutivos y los estudiantes extranjeros, los precios de los alquileres han subido con fuerza aumentado la rentabilidad de la inversión.
En resumen, creo que veremos un estancamiento de los precios con ligeros descensos en las viviendas de uso propio y subida de precios en las viviendas de inversión, sobre todo aquellas de tamaño reducido.
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