Si estás pensando en invertir en una vivienda en Barcelona para ponerla en alquiler el precio es la variable que primero tenemos en cuenta pero no es la más importante. Es importante que analices bien todas las opciones. ¿Cuáles son las viviendas más rentables? ¿La ubicación es importante? ¿Da igual el tamaño?
La inversión en una vivienda es una decisión muy importante y como tal requiere un análisis riguroso y un buen asesoramiento de un experto. No todas las viviendas ofrecen una rentabilidad similar, la localización y la superficie son variables que tener muy en cuenta.
La localización es una variable fundamental principalmente por dos motivos.
- Un piso bien ubicado te permitirá minimizar los plazos para conseguir un inquilino.
- La revalorización futura será mayor. Recuerda que cuando analizamos la rentabilidad de una vivienda la tenemos que dividir en dos, por un lado, tenemos la rentabilidad por el alquiler y por otro la rentabilidad por la venta futura. La primera es la que te da inversión anualmente en función los ingresos por el alquiler y la segunda es la que obtienes cuando vendes la vivienda.
La segunda variable importante es el tamaño. La superficie de la vivienda condicionará el precio y los gastos de mantenimiento. A una mayor superficie, el precio y la participación en los gastos del edificio serán mayores, por lo tanto, tendrás que analizar si el incremento de la renta del alquiler compensa el incremento del precio de compra.
Cuando calcules las rentabilidades debes tener en cuenta el importe total de la compra que incluya todos los gastos asociados que son:
- Precio de compra
- Impuestos
- Notaría
- Registro
- Arreglos de la vivienda
- Mobiliario
Me encuentro que en muchas ocasiones las rentabilidades prometidas solo tienen en cuenta el precio de compra lo que es error grave.
Los mejores barrios para invertir en Barcelona son aquellos que te permiten una rentabilidad mayor que vendrá condicionada por el precio de compra, los plazos de obtención de un inquilino, la calidad y solvencia del inquilino y los costes de mantenimiento.
Las viviendas más rentables en Barcelona son las que tienen una tamaño pequeño (40-60m2) ubicadas en barrios céntricos con alta demanda (Gracia, Ensanche y Pueblo Nuevo) con ascensor, a partir de una segunda planta y la ITE pasada. Estos pisos tienen un precio de 200.000€-270.000€, se alquilan con rapidez a ejecutivos o estudiantes solventes y tienen un coste mensual de mantenimiento muy bajo.
En el siguiente grafico podrás ver el precio m2 de cada distrito en Barcelona
Las rentabilidades en Barcelona por el alquiler son del 4%-4,5%. Este porcentaje es muy estable y seguro, ya que Barcelona es una gran ciudad con una gran demanda. En estos momentos de pandemia del Covid los inversores tienen una ventana de oportunidad de compra de unos 6 meses, durante este periodo podemos encontrar muy buenas oportunidades con descuentos sobre los precios de marzo 2020 del 15%-20%.
Si estás pensando en invertir para alquilar,
¡calcula la rentabilidad y analiza tu inversión inmobiliaria!
He elaborado una práctica herramienta de cálculo de rentabilidad por alquiler que utilizo para analizar las operaciones de compra de mis clientes inversores.
El programa está diseñado en Excel y permite el análisis de una inversión inmobiliaria con el fin de obtener una rentabilidad anual por el alquiler y por venta futura. El programa se ha diseñado para que sea práctico y fácil de usar, solo debes introducir los datos del inmueble en la pestaña “Datos” y genera automáticamente un minucioso informe que puedes descargar en PDF en la pestaña “Informe” donde se puede añadir fotografías de la vivienda en los espacios habilitados.
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