La inversión en vivienda en Barcelona para obtener una rentabilidad vía el alquiler es una de las opciones de inversión más seguras, que ofrece un buen rendimiento (4-5%), muy superior al que nos puede ofrecer un producto de inversión financiero sin riesgo.
La inversión se puede hacer al contado o financiada con una hipoteca, opción muy interesante con los tipos actuales en mínimos históricos. En el caso de que la financies con una hipoteca el alquiler previsto debe ser realista y cubrir la cuota y el resto de los costes corrientes asociados a la vivienda, de forma que la inversión se autofinancie.
La clave del éxito es encontrar una vivienda que no requiera una inversión importante, en una ubicación con alta demanda de alquiler, con un precio que permita una buena rentabilidad y que tenga un buen potencial de revalorización en un futuro.
Análisis financiero
Antes de lanzarse a la compra de cualquier activo inmobiliario con el fin de inversión hay que realizar un minucioso análisis financiero, calculando tanto los Flujos de Caja como los ratios financieros.
Lo primero que debemos calcular son los Flujos de Caja o Cash Flow que se generarán en función de una estimación de cobros por alquiler y de los pagos de los costes de la vivienda y en su caso de las cuotas de la hipoteca. El Cash Flow es la corriente monetaria de entrada y salida que tenemos mes a mes y lo que nos quedará neto en el bolsillo al final de cada año. Para obtener un cálculo preciso es muy importante revisar muy bien los costes operativos, que son todos aquellos asociados a la vivienda (IBI, Seguros, Gastos de la Comunidad y Mantenimiento) así como estimar un periodo de desocupación.
El Cash Flow debe ser siempre positivo, incluso si financias la inversión con una hipoteca, si queremos tener una buena rentabilidad por el alquiler.
Cash Flow:Ingresos por alquiler – Desocupación– Costes Operativos – Cuota Hipoteca
Los ratios financieros que debemos calcular son: la Rentabilidad de la inversión por el alquiler, la Rentabilidad de la inversión en caso de venta futuray la Rentabilidad de la inversión en función de los flujos de caja (TIR)
La Rentabilidad de la inversión por el alquiler, es el porcentaje que obtenemos de la inversión realizada en función de los flujos de caja obtenidos. Hay que calcular bien la inversión necesaria que corresponderá al precio de la vivienda más todos los gastos asociados a la compra (impuestos, notario, registro, gestoría, comisiones intermediarios y reformas)
Rtad por alquiler:Cash Flow/Total inversión
La Rentabilidad de la inversión en caso de ventafutura corresponde al porcentaje de beneficio que obtendremos si algún día decidimos vender la vivienda. Para calcular este ratio lo primero que tendremos que calcular es el beneficio obtenido en el momento de la venta
Beneficio Venta: Valor de venta futuro- Importe pendiente de hipoteca – Coste de venta+ Cash Flow Acumulado – Total inversión
Rtad por la venta: Beneficio Venta/Total Inversión
Por último calcularemos la Tasa Interna de Retorno (TIR), que representa la rentabilidad de la inversión realizada en función de los flujos de caja generados, en definitiva este ratio nos indica la rentabilidad del negocio.
Programa de análisis de inversiones
He elaborado una práctica herramienta de cálculo de rentabilidad por alquiler que utilizo para analizar las operaciones de compra de mis clientes inversores.
El programa está diseñado en Excel y permite el análisis de una inversión inmobiliaria con el fín de obtener una rentabilidad anual por el alquiler y por venta futura. El programa se ha diseñado para que sea práctico y fácil de usar, solo debes introducir los datos del inmueble en la pestaña “Datos” y genera automáticamente un minucioso informe que puedes descargar en pdf en la pestaña “Informe” donde se puede añadir fotografías de la vivienda en los espacios habilitados.
Y si quieres realizar tus estimaciones puedes descargarte mi programa de análisis de inversiones en el siguiente enlace.
Caso real de inversión
Para explicar el funcionamiento del programa analizaré la rentabilidad de un caso real. Se trata de una vivienda que acabo de comprar en Barcelona para un cliente que contrató mis servicios de Personal Shopper Inmobiliario.
Mi cliente tenía un dinero ahorrado y estaba cansado de los vaivenes de la bolsa y los fondos de inversión, buscaba una inversión que le diese una rentabilidad mínima anual del 4%. Me puse a buscar la vivienda en el mercado, contacté con las agencias con la que trabajo habitualmente y que tienen en cartera producto de este tipo, tras visitar y analizar varias opciones presenté a mi cliente una selección de 6 viviendas que encajaban con los parámetros de búsqueda. El cliente hizo su selección y nos concentramos en 2 viviendas. Finalmente, tras un tiempo de negociación del precio hicimos reserva de una de ellas.
El precio de la vivienda se cerró en 175.000€, se pidió una hipoteca de 125.000€ a 30 años a un tipo de interés de 1%.
Los gastos de compra (honorarios de intermediación, impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación) ascendieron a 27.550€ y la reforma se estimó en 5.000€
La renta de alquiler estimada en la zona para este tipo de vivienda se fijó en 800€/mes, con un ratio de desocupación medio de un 3% anual.
Se introdujeron los costes corrientes de la vivienda reales y se estimaron unos porcentajes de apreciación anual de la vivienda y de sus costes.
El Cash Flow previsto para este caso fue el siguiente:
Y los ratios financieros resultantes:
En este caso, mi cliente quedó muy satisfecho ya que compró una vivienda que genera unos flujos de caja anuales de unos 8.000€,con una rentabilidad por alquiler del 5%,una buena rentabilidad por venta futuray una TIR del 6%
Evidentemente todos estos cálculos están sujetos a unas hipótesis de importes de alquiler, y de apreciación del inmueble que se introducen en el programa de análisis.
A continuación puedes descargarte el informe de este caso real.
Espero que estos consejos y programa de Análisis de inversiones te sean de utilidad y si quieres que te ayude a localizar un buen producto de inversión en Barcelona no dudes en ponerte en contacto.
Buenas tardes Iñaki,
En primer lugar, muchas gracias por la información facilitada en su web la cual me ha resultado muy útil. Le escribo porque he intentado descargarme el Excel con el ejemplo real sin éxito. El archivo que se descarga a través del enlace es la plantilla limpia. ¿Sería posible obtener de alguna manera el archivo?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo,
Nadir
Hola Nadir,
El archivo de excel que has recibido es correcto, tu solo tienes que meter los datos de la vivienda que estas analizando y se calcula todo automático
Saludos,