Nuestra sociedad se enfrenta a algo completamente nuevo y desconocido. El comportamiento del mercado en lo que queda del 2020 será totalmente impredecible pero con seguridad afectará al precio de la vivienda en Barcelona.
¿Bajará el precio de la vivienda en Barcelona?, ¿Cuánto?, Se abrirá una ventana de oportunidad de compra?, ¿Plazos de recuperación?, ¿Habrá un repunte brusco? ¿Es un buen momento para comprar una vivienda en Barcelona?
La aparición por sorpresa de un cisne negro llamado coronavirus ha hecho saltar por los aires la economía mundial y por lo tanto afectará de pleno en el mercado de la vivienda.
A final de enero publiqué un artículo sobre la previsión del precio de la vivienda en Barcelona 2020 en el que apostaba que sería un año de moderación de precios con crecimientos entre el 1% y el 2%, entrando de este modo en una fase de normalización y estabilización de los precios. En ese momento no podía imaginar que aparecería en escena un cisne negro llamado coronavirus que ha parado la economía mundial en seco.
En mi opinión nos enfrentamos ante una crisis temporal, radicalmente distinta a la que vivimos en el 2008, provocada por una crisis bancaria, que se convirtió en sistémica. La situación actual es muy diferente, el virus ha «fundido los plomos» del sistema económico mundial y todo se ha parado en seco, provocando una crisis de demanda, la gente confinada en sus casas solo consume bienes de primera necesidad, e inmediatamente una crisis de oferta, donde las empresas dejan de producir.
Nos encontramos en terreno absolutamente desconocido e inédito, jamás en la historia del mundo moderno se había producido algo similar. Para realizar previsiones de lo que sucederá con los precios de la vivienda en Barcelona debemos analizar por un lado los fundamentales macroeconómicos y fijar un horizonte temporal de la crisis.
Fundamentales macroeconómicos
Para que se dé una recesión inmobiliaria en Barcelona del empleo, el PIB, la inversión y el turismo, deben experimentar variaciones negativas. Cuando todos a la vez se reducen entonces estamos a las puertas de una recesión inmobiliaria importante.
Los efectos sobre el empleo y el crecimiento económico parecen evidentes. La crisis truncará la buena evolución de la creación de empleo y mayor desempleo se traducirá en menores ventas. Con una oleada de despidos temporales de una gran mayoría de las empresas, todo hace pensar en un parón de ventas de viviendas.
La crisis provocada por el virus está teniendo un impacto extraordinariamente negativo en el crecimiento global, en el turismo, el transporte de pasajeros y en las bolsas. Su estimación es incalculable ya que nos enfrentamos a un escenario totalmente desconocido; una pandemia mundial. Los efectos más evidentes serán sensación de incertidumbre, la drástica reducción del turismo y de la actividad económica, la destrucción de empleo y la disminución de la riqueza de los compradores de vivienda por las perdidas en sus inversiones financieras, un 20-30% invierte parte de sus ahorros en bolsa y fondos de inversión. Las caídas bursátiles del 40% paralizarán las decisiones de inversión y de compra de vivienda.
En resumen, el escenario más probable que se nos presenta es que todos los fundamentales macroeconómicos van a mostrar variaciones negativas, lo único que nos salvará de una gran recesión inmobiliaria es la temporalidad de estas caídas. Cuando el virus se controle se invertirá la tendencia de todas las magnitudes.
Bajo estas circunstancias, todos los que están pensando en adquirir una vivienda van a tener claro que los precios van a bajar y aquellos que tengan liquidez o que sean solventes para acceder a una financiación con tipos en mínimos podrán acceder a buenas oportunidades.
Lo desconocido produce miedo y falta confianza. Una gran parte de jugadores (empresarios, inversores, autónomos, extranjeros..) del sector inmobiliario están en alerta con mucha incertidumbre. Toda esa población va a paralizar sus decisiones de inversión.
Por lo tanto, preveo una drástica paralización del sector residencial con una caída de precios de intensidad en el corto plazo que se rectificarán en el momento que el virus se controle y vuelva la confianza.
¿Cuanto va a bajar el precio e la vivienda en Barcelona?
La variación del precio de la vivienda depende principalmente de la evolución del Empleo, PIB y Tipo de interés. Cuando estas variables se mueven a la baja el precio de la vivienda desciende. Esta variación final del precio será mayor o menor en función del plazo de recuperación.
Creo que nos encontramos ante una crisis temporal en forma de U, donde el tiempo decidirá todo. Cuanto más se alargue el parón de la economía mayor será la caída del precio.
Fijemos en la forma de la letra U, el primer tramo en vertical representa la brusca caída de la economía, el precio de la vivienda se mantendrá más o menos invariable en este periodo, la demanda de vivienda está paralizada; no hay visitas, no hay notarios, no hay llamadas. En esta situación los propietarios de viviendas a la venta (la oferta) se quedan a la espera y no varían precios.
En el momento que se controla el virus y se levanta el confinamiento las operaciones inmobiliarias se reactivarán con un precio de salida similar al que teníamos al inicio de la crisis, que le llamaremos Pn. Este precio se irá ajustándose a la baja para adaptarse a la demanda, al principio la demanda de vivienda será baja, esto producirá constantes descensos de los precios hasta que la situación económica se estabilice en T1 y llegaremos al precio mínimo Po. Todas las operaciones de compra que se cierren hasta el momento de la recuperación (T1) serán muy rentables.
A partir del momento de la recuperación (T1) el precio de la vivienda se irá recuperando hasta alcanzar el precio anterior a la crisis (Pn). Todas las operaciones de compra entre el inicio de la recuperación (T1) y la recuperación total (Tn) serán también operaciones interesantes.
La pregunta del millón es saber cuál será el porcentaje de descenso entre el Precio antes de la crisis (Pn) y el Precio más bajo (Po) y cual será la duración de la crisis (Tn). En mi opinión estimo que la caída del precio a en el conjunto de España caerá aproximadamente entre un 4% y 6% aproximadamente. Y en el caso de Barcelona la caída de precios de la vivienda puede llegar hasta el 8% – 10% hasta final de año. Creo que la caída en Barcelona será superior porque las viviendas están bastante más caras y las demanda se contraerán algo más por el miedo de los inversores y de los extranjeros. En el siguiente gráfico podrás ver cual fue la caída de precios durante la crisis del 2008.
En cuanto al plazo de la crisis (Tn) estimo que hasta finales de año veremos descensos del precio de la vivienda en Barcelona (T1). A principio 2021 empezaremos a ver incrementos de precios hasta mediados de 2021 que se volverá a alcanzar el precio actual (Pn)
En esta crisis veo una oportunidad para los inversores con solvencia y liquidez, si mis previsiones son correctas, tenemos una ventana de oportunidad de 12 meses, hasta final de año se encontrarán las mejores oportunidades con precios bajos, durante el primer semestre del 2021, aunque los precios se vayan recuperando, todavía se podrán cerrar buenas operaciones.
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