Nuestras previsiones de crecimiento del precio de la vivienda en Barcelona son del 1% al 2% para este año, marcado por la sostenibilidad, el alquiler y las políticas del nuevo Gobierno
¿Subirá el precio de compra de la vivienda en Barcelona?
2019 ha marcado una inflexión en el mercado de la vivienda en Barcelona. Ni las compras, ni los precios, ni la construcción crecen ya como solían en los últimos años, aunque hay que tener en cuenta que la Gran Recesión provocó una fragmentación en múltiples mercados locales que frecuentemente se comportan de manera diferente a la tendencia general en función del tipo de producto y del distrito que analicemos.
La evolución del precio dependerá mucho de los distritos. De media, los precios en Barcelona tendrán un crecimiento moderado en el 2020 que rondará entre el 1% y el 2%. Posiblemente los distritos más consolidados, como Sarria y Ensanche pueden tener comportamientos algo mejor a la media y otros distritos, que subieron con mucha fuerza en los últimos años, como Ciutat Vella o Gracia, pueden tener correcciones de precios.
¿Y el alquiler en Barcelona?
El precio del alquiler en Barcelona lleva años con fuertes incrementos y se ha llegado a una cota que será difícil de superar, pero el precio del alquiler se fija por la oferta/demanda de vivienda, en los centros de los distritos consolidados no va a crecer la oferta de viviendas y la demanda se mantendrá estable, por lo que entendemos que los precios se mantendrán con crecimientos moderados. Tendremos que estar atentos a las medidas de control de precios del alquiler que se quieren imponer desde el Ayuntamiento
¿Va a venir otra crisis que afecte al mercado de la vivienda en Barcelona?
En este punto hay consenso total y ninguna de las personas consultadas ve una recesión próxima. “Estamos muy lejos de entrar en otra crisis en el sector inmobiliario”, resume Arturo Díaz, directo ejecutivo de la división Residencial de Savills Aguirre Newman. Para este experto, el mercado español va “hacia una situación de estabilidad con crecimientos más moderados en los precios y unos ritmos de venta algo más lógicos”.
Coincide con esa visión Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL. “Ninguno de nuestros estudios lo predice [una crisis], sin embargo, sí que apreciamos un crecimiento menos acelerado”, asegura.
Rafael Gil, director del servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, habla de una “evolución plana” del sector en línea con el crecimiento económico de España y con las previsiones salariales y laborales. Y advierte: “Obviamente, un comportamiento distinto de estos afectaría al mercado inmobiliario”.
El mercado de la vivienda en España tocó suelo en 2013 y desde ese punto comenzó la recuperación de precios, compraventas y firma de hipotecas. La demanda insatisfecha que dejó la crisis económica, unos precios más razonables, la constancia de los inversores extranjeros y, más recientemente, la vivienda como inversión para escapar de los tipos cero o negativos se aliaron en esta recuperación.
El mercado de la vivienda en Barcelona acumula subidas consecutivas desde 2014 hasta el 2018. En el ejercicio que acabamos de cerrar se ha producido una pequeña inflexión con una reducción del -2,7%. Según los expertos consultados nos encontramos ante una corrección o ajuste que nos llevará a un periodo de estabilización de precios en el 2020.
A nuestro juicio este cambio de tendencia viene explicada por las incertidumbres generadas por los problemas políticos en Cataluña y al anuncio de la llegada una nueva crisis. Creemos que la demanda se ha puesto en alerta y está a la espera de acontecimientos. También opinamos que los fuertes incrementos de los últimos 5 años han colocado los precios en unas cotas muy elevadas y que posiblemente estamos entrando en una fase de corrección de precios mínimas hasta que se despejen las incertidumbres
Esta variación negativa no se ha dado en todos los distritos por igual, analizando cada uno observamos que la gran mayoría de distritos están mostrando crecimientos negativos, destacando la caída de Gracia (-5,6%), Sants (-2,2%) y Horta Guinardó (-3,7%), Sarria apenas ha descendido (-0,7%) y Nous Barris, el distrito mas económico de la ciudad, es el único distrito que ha mostrado un crecimiento del 3,4%
En valores absolutos, destacan los precios por encima de lo 5.000€ de Sarria Sant Gervasi y los cuatro distritos con precios por encima de los 4.000€ (Eixample, Gracia, Les Corts y Ciutat Vella), cuatro distritos con precios en la banda de los 3.000€ (Sant Marti, Sants, Sant Andreu y Horta) y finalmente Nous Barris en la franja de los 2.500€
El próximo año, la economía española crecerá un 1,6%, tres décimas menos que el precedente. La desaceleración económica traerá la estabilidad al mercado residencial.
Una gran recesión inmobiliaria exige que se den una o varias de las siguientes condiciones: un considerable exceso de oferta de viviendas, un relativamente elevado tipo de interés, al que se ha llegado después de diversas subidas durante uno o más años, y una importante contracción del PIB.
En 2008, los tres anteriores factores coincidieron. En cambio, ni en 2020, ni en los siguientes años, ninguno de ellos tendrá lugar. En julio de 2008, el tipo de interés de referencia del BCE llegó al 4,25%. Desde noviembre de 2005, cuando estaba en el 2%, venía subiendo. En 2020, la previsión es que dicho tipo continúe en el 0% y, en el primer trimestre de 2023 se sitúe en el 2% o a un nivel por debajo de él. Hace once años, en el cuarto trimestre, el PIB decreció un 1,5% anual. En el siguiente ejercicio, disminuyó una media del 3,7%, siendo ésta su mayor caída desde la llegada de la democracia. Además, una gran parte de las entidades financieras tenían grandes problemas de solvencia. Una situación que les llevó a reducir considerablemente los riesgos contraídos y a disminuir en gran medida el nuevo crédito concedido.
En 2020, la economía española tendrá un crecimiento mediocre, pero positivo. No obstante, es probable que en 2021, éste sea superior a aquél y alcance o exceda el 2%. A diferencia de a finales de la pasada década, la banca estará muy predispuesta a aumentar los préstamos para la compra de vivienda. En el próximo año, el nuevo crédito concedido para dicha finalidad ascenderá a 42.000 millones de euros, alrededor de 2.000 millones más que en 2019.
Las magnitudes macroeconómicas siguen funcionando bien, seguimos con unos tipos de interés en mínimos y las tasas de crecimiento siguen siendo positivas. La demanda en Barcelona seguirá fuerte, principalmente en Sarria y Ensanche, tanto a nivel de venta como el alquiler. Ciutat Vella y Gracia es posible que presente algún ajuste de precios para corregir los fuertes aumentos de los últimos años.
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