Llevamos varios meses oyendo al ejecutivo que van a desarrollar leyes para frenar la escalada de precios del alquiler en las zonas mas tensionadas. El programa de gobierno acordado entre el PSOE y Unidas Podemos abre la posibilidad a que los ayuntamientos que lo deseen puedan regular el precio de los alquileres en las zonas donde los precios del alquiler se han disparado.
La alcaldesa Ada Colau, ya ha anunciado que aplicará la regulación de los precios en cuanto se aprueben los mecanismos, pero todavía no hay fechas.
¿Qué efectos producirá esta medida? ¿Existe alguna ventaja? ¿Cómo se aplicará? ¿Se abre una ventana de oportunidad para el pequeño inversor de viviendas en rentabilidad? ¿Conseguirá aumentar la oferta de pisos en alquiler?
¿Qué efectos tendrá la aplicación de la limitación precio alquileres en Barcelona?
El Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat de Catalunya se han puesto de acuerdo para poner en marcha medidas para mejorar el acceso a la vivienda, en este sentido han aprobado el Decreto Ley 17/2019. El decreto ley contempla un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y obliga al arrendador a comunicarlo al inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento y que conste en dicho contrato. Pero la intención del Ayuntamiento es que este índice se aplique de forma obligatoria.
A mi juicio esta medida va ha provocar justo lo contrario a lo que pretenden, en vez de aumentar la oferta de viviendas en alquiler, lo que ocurrirá es que se reducirá la oferta disponible por dos motivos principalmente, por un lado, se reducirá drásticamente la promoción privada de vivienda en alquiler y por otro lado muchos propietarios de viviendas en alquiler reaccionarán al control de los precios sacándolas del mercado del alquiler y poniéndolas a la venta al ver reducida su rentabilidad.
Otro efecto será la reducción de los gastos de mantenimiento de los inmuebles por parte de los propietarios, la disminución de sus ingresos obligará a aplazar cualquier mejora con el consiguiente envejecimiento del parque de viviendas.
Pero eso no será todo, la regulación de precio del alquiler provocará que aflore la economía sumergida y la picaresca de los propietarios que buscarán “trucos” para eludir la regulación.
Y por último tendrá un efecto de crecimiento del precio de la vivienda en Barcelona, ante una reducción de la oferta de vivienda de alquiler y una creciente demanda provocada por los jóvenes que pueden hipotecarse y los profesionales extranjeros que vienen a trabajar a nuestras grandes urbes.
Berlín ha sido una de las últimas capitales en aplicar el control de precios de los alquileres que propone el ejecutivo como respuesta a la subida de las rentas. El resultado ha sido nefasto, puesto que los costes de arrendar un piso han seguido aumentando. En París limitaron los precios y estos subieron generando más economía sumergida. En las ciudades europeas donde se han controlado los alquileres, los precios se han disparado.
¿Cuál sería la solución?
La solución pasa por aumentar la oferta con un parque público de viviendas en alquiler asequible y ofrecer incentivos a los promotores privados para que desarrollen proyecto de viviendas destinadas al alquiler. De esta forma aumentaríamos la oferta disponible y por lo tanto se reducirían los precios de los alquileres. El problema de esta medida es que requiere tiempo y claro eso es ya pensar a largo plazo y los políticos no están por esa labor.
¿Se abre una ventana de oportunidad para el pequeño inversor de viviendas en rentabilidad?
Creo que el pequeño inversor de vivienda puede salir muy beneficiado si se llega a aprobar la regulación de precios del alquiler. Si los propietarios de los inmuebles sufren una congelación o una reducción de los precios que hoy definen en base a los precios del mercado, tomarán medidas defensivas, entre ellas la venta del inmueble como fórmula para rentabilizar dicho activo. Por lo tanto, habrá más oferta de viviendas y consecuentemente se reducirá su precio. La incertidumbre que se generará asustará a los propietarios y aparecerán buenas oportunidades de inversión a precios muy interesantes.
En resumen, una intervención del mercado supondrá una caída drástica de la oferta ante una demanda cada vez mayor de pisos de alquiler, lo que provocará un mayor aumento del precio de los alquileres. La aplicación del control de los precios de alquiler terminará traduciéndose en una reducción de oferta, subida de precios, aparición de economía sumergida y deterioro de las viviendas por falta de mantenimiento.
En este “rio revuelto” los pequeños inversores con mentalidad de medio-largo plazo pueden encontrar muy buenas oportunidades .
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