La crisis económica por la pandemia del coronavirus ha roto las previsiones para el mercado residencial en España, que se enfrenta a una nueva realidad con importantes recortes a corto plazo y con incertidumbre por la intensidad y la duración de la caída. ¿Cómo evolucionarán las ventas en los próximos meses? ¿Cuáles serán los plazos de recuperación? ¿Cómo van a evolucionar los precios? ¿Qué ha pasado con la demanda?
¿Qué podemos esperar para los próximos meses?
Se prevé para 2020 un ajuste del precio de la vivienda en España del 6,1% y un recorte del 30% en la demanda por las dificultades para acceder a la compra de una casa. La venta de viviendas en el mercado podría quedarse en niveles de 2015, unas 350.000 viviendas.
Unidades vendidas. (Fuente: Fomento)
| Año | España | Cataluña | Barcelona |
| 2018 | 582.888 | 89.865 | 60.833 |
| 2019 | 569.993 | 89.237 | 59.554 |
| 1T 2020 | 116.070 (-16%) | 18.019 | 12.113 |
Nos encontramos ante la mayor recesión económica desde la Gran Depresión, según el Fondo Monetario Internacional (FMI), aunque la esperanza pasa por conseguir una recuperación más rápida de la actividad que durante la crisis de 2008. Para España el mercado pronostica una caída histórica del PIB en 2020 (-12,8%), y un avance en 2021 del 6,3%, por lo que al menos hasta 2022 no recuperaría todo el terreno perdido por la pandemia del coronavirus.
En el terreno inmobiliario, el mercado también está sufriendo los efectos de la crisis, aunque los expertos ven diferencias respecto a la vivida hace una década: los hogares están menos endeudados y no viene precedida de altos niveles de sobreoferta y de acumulación del stock de vivienda.
Aunque aún es muy pronto para saber con certeza cómo ha afectado al mercado inmobiliario la crisis del coronavirus, preveo a nivel nacional una caída en los precios muy significativa. No obstante, los datos publicados apuntan que, a pesar de que el mercado esperaba un fuerte ajuste generalizado de los precios, parece que no todas las zonas del país tendrán un comportamiento homogéneo.
Es posible que volvamos, como en la crisis anterior, a una España a diferentes velocidades. Igual que sucedió entre 2008, la España que se llena, en la que se concentra la demanda, sostenida principalmente por inversores y que es generadora de empleo (Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, la costa mediterránea y los archipiélagos) podría no experimentar las caídas de precio tan relevantes que sí afectarán a la España que se vacía, llegando a tener una recuperación más rápida que en la crisis anterior. En cualquier caso, hasta final de año no podremos ver si estos datos confirman o no la tendencia que apuntan.
Este año se registrará una caída global de las compraventas del 30%, con respecto a los números registrados en 2019, aunque el cambio de tendencia y la vuelta a la sostenibilidad de las operaciones podría llegar en la primera mitad de 2021.
¿Cuales serán los plazos de recuperación inmobiliaria?
La previsión del Banco de España, que recientemente ha alertado de que se necesitarían varios trimestres de crecimiento robusto para volver a la situación previa a la pandemia. La recuperación del sector residencial se dilatará en el tiempo y se producirá en forma de U, ya que las pérdidas previstas no se recuperan en dos trimestres: es cuestión de más tiempo.
El inicio de la recuperación no llegará hasta el primer o el segundo trimestre de 2021 y probablemente no se recuperará los niveles de antes de la pandemia hasta el 2022.
¿Qué ocurrirá con los precios a corto plazo?
La situación sanitaria durante la segunda ola del coronavirus condicionará la evolución de los indicadores más importantes de la economía, y con ellos el despegue de la vivienda residencial.
El despegue del residencial estará determinado por la evolución de los principales indicadores económicos, el PIB y especialmente el empleo. Este es un sector que si se deteriora lo hace con mucha rapidez, por factores como el trabajo o la inversión.
La bajada de las compraventas se traducirá también en una caída media de los precios, que estiman en el orden de entre el 8% y el 10%. El segmento de la segunda mano será el más lastrado por la actual crisis, en concreto los inmuebles más demandados y de mejor precio, pues son los que están perdiendo demanda.
Para este año, las áreas metropolitanas anticipan un retroceso medio del 6,2%. En Madrid y Barcelona, los precios podrían sufrir un recorte superior al 5% anual en 2020, mientras
¿Cómo se ha transformado la demanda a causa de la crisis sanitaria y cuál es ahora el perfil del comprador?
Existe una demanda en hibernación relacionada con la inversión que actuará con fuerza cuando los precios se estabilicen e impulsará la recuperación del mercado de la vivienda.
La pandemia ha destruido a la demanda neta de vivienda en España: aquellos consumidores que estaban en proceso de compra de una vivienda, han salido del mercado, ya sea porque su capacidad de compra ha desaparecido, al perder su empleo, o porque están inmersos en una situación de incertidumbre que les desanima a hacer grandes adquisiciones.
Existen otros potenciales compradores de vivienda, la demanda hibernada y relacionada con la inversión , que, aun teniendo perfil y capacidad adquisitiva, está a la espera porque cree que los precios pueden bajar aun más. Pienso que estos compradores van a actuar con fuerza cuando el sistema de precios se estabilice, impulsando la recuperación del mercado.
¡Calcula la rentabilidad y analiza tu inversión inmobiliaria!
He elaborado una práctica Herramienta de Cálculo de Rentabilidad por alquiler que utilizo para analizar las operaciones de compra de mis clientes inversores.
El programa está diseñado en Excel y permite el análisis de una inversión inmobiliaria con el fin de obtener una rentabilidad anual por el alquiler y por venta futura. El programa se ha diseñado para que sea práctico y fácil de usar, solo debes introducir los datos del inmueble en la pestaña “Datos” y genera automáticamente un minucioso informe que puedes descargar en PDF en la pestaña “Informe” donde se puede añadir fotografías de la vivienda en los espacios habilitados.
Suscribiéndote a nuestra Newsletter recibirás gratis nuestro Simulador de Precios de viviendas en Barcelona y además la Herramienta de Cálculo de Rentabilidad
