La respuesta a esta pregunta va ligada a la evolución de la pandemia, no solo porque está ha paralizado muchas decisiones de inversión, sino porque el volumen de la demanda de alquiler también se ha reducido. Hasta la llegada del Covid, el producto más rentable en Barcelona como inversión era la vivienda pequeña (40-60m2), bien ubicada, amueblada, lista para entrar y con unos precios que oscilan entre los 190.000€ y los 250.000€. La rentabilidad de este tipo de vivienda que se obtenía por el alquiler era de un 4-5%. Este producto tenía una altísima demanda conformada principalmente por estudiantes de máster no residentes en Barcelona y ejecutivos, extranjeros o nacionales. Estos dos colectivos han menguado significativamente durante la pandemia y por lo tanto la rentabilidad de estos productos ha caído, ya que ahora es mucho más difícil encontrar demanda para este tipo de producto.
A pesar de lo comentado, sigo pensando que este tipo de producto sigue siendo muy interesante, y quizás ahora más que nunca por dos motivos. Primero porque ahora se pueden conseguir grandes oportunidades en precio, dado que la demanda de este tipo de producto se ha visto sensiblemente reducida, y segundo porque esperamos que, en el plazo de un año, se haya encontrado soluciones sanitarias que harán que esa demanda perdida de vivienda pequeña vuelva de golpe y, por lo tanto, la rentabilidad se dispare al 6-7% al haber comprado a un precio inferior.
Otras opciones de viviendas para invertir
También existe otro producto de inversión interesante, con rentabilidades por el alquiler más moderadas (3-4%) pero más estables y no tan afectadas por la pandemia. Se trata de la vivienda de 3 dormitorios, 2 baños de unos 80-100 m2, con una demanda de familias con hijos. Este perfil marca su precio a unos 325.000-450.000€ y ahora se pueden encontrar oportunidades con descuentos del 10%.
Este producto de inversión es de más largo plazo: la inversión ofrece rentabilidades por el alquiler inferior al piso pequeño, pero más estables, ya que los contratos de alquiler son más largos. Se obtiene una buena rentabilidad en el largo plazo por la plusvalía de venta futura, ya que son productos que tienden a revalorizarse bastante si están bien ubicados y con buenos mantenimientos.
Previsiones sobre oportunidades de inversión
En esta crisis veo una oportunidad para los inversores con solvencia y liquidez. Si mis previsiones son correctas, tenemos una ventana de oportunidad de 12 meses: hasta final de año se encontrarán las mejores oportunidades con precios bajos. Durante el primer semestre del 2021, aunque los precios se vayan recuperando, todavía se podrán cerrar buenas operaciones.
En conclusión, invertir en propiedades en Barcelona sigue siendo una opción muy viable tanto en lo que respecta a la revalorización del capital como a los ingresos por alquileres, pero como siempre es recomendable que los inversores realicen sus inversiones siempre de la mano de un experto que les asesore en todo el proceso.
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