¿Qué hay que tener en cuenta antes de comprar un piso?

Comprar una piso es un proceso que requiere de mucha atención para asegurarnos la mejor rentabilidad. Debe tratarse de una decisión muy meditada y, por supuesto, hacer frente a una gran inversión económica.

Hoy quiero ofrecerte algunos consejos básicos para comprender algunos conceptos importantes a tener en cuenta acerca de la compra de una vivienda. De este modo, podrás encarar el camino de la búsqueda con la certeza de aquél que sabe por donde pisa. Pongámonos, pues, manos a la obra. Esto es todo lo que tienes que saber para comprar una vivienda.

Comprar un piso es un proyecto que requiere un esfuerzo temporal y una correcta gestión. Vamos a segmentarlo en varias fases que se deben ejecutar minuciosamente y en orden.

1. Descripción de la vivienda

En esta primera fase debemos establecer nuestras necesidades con precisión y el presupuesto a invertir.

Debemos definir las características de la vivienda que necesitamos, principalmente, en lo referente al numero de dormitorios, baños, terraza, superficie, plazas de aparcamiento, trastero y ubicación.

De igual forma debemos establecer un presupuesto máximo que podemos dedicar a la compra de la vivienda. En el caso de que vayas a necesitar una hipoteca debes tener presente que deberás tener ahorrado aproximadamente un 30% del precio del piso ya que el banco te concederá una hipoteca como máximo de un 80% del precio y luego tendrás que hacer frente a otro 10% en concepto de impuestos y otros gastos.

2. Búsqueda

Ahora que tenemos claro lo que queremos y lo que podemos invertir tenemos que pasar a la acción. Primero deberemos hacer un estudio de mercado especifico de la vivienda deseada para determinar su precio mercado. Si el precio medio resultante de una vivienda similar no cuadra con tu presupuesto deberás volver a la fase anterior y redefinir las características de la vivienda.

Cuando tienes claro que tus necesidades y presupuesto cuadran con las opciones disponibles en el mercado, puedes empezar tu búsqueda. Existen 3 vías principales de búsqueda; Portales inmobiliarios, Agencias y Particulares

Entra en los principales portales inmobiliarios (Idealista, Habitaclia, Fotocasa, Pisos.com, etc.) y crea búsquedas especificas aplicando los filtros que definen las características y ubicación definidas. Revisa todas las viviendas que aparezcan y guarda como favoritos aquellas que te parezcan interesantes. Guarda estas búsquedas para ir recibiendo avisos de nuevas viviendas que aparezcan, así como de la venta de los que has guardado como favoritos.

Realiza tu selección y ponte en contacto con las agencias o particulares que figuren como contacto de cada piso seleccionado. Te recomiendo que antes de fijar un día de visita comentes las características del piso por teléfono, de esta forma te evitarás muchas visitas a pisos que no te van a gustar. Si ya tienes claro que los pisos seleccionados merecen la pena agenda una visita de todos ellos.

No escatimes en tiempo y esfuerzo. La compra de una vivienda para inversión es una decisión importante. Tómate el tiempo necesario para estudiar todas las opciones. Invierte horas y días a conocer a fondo la zona y las características de tus pisos seleccionados. Para cada uno de ellos créate una ficha con fotografías, ubicaciones y listado de pros y contras.

En este punto debo comentarte que la vivienda perfecta y que encaje con tu presupuesto no es frecuente, por lo que debes mentalizarte que quizás deberás prescindir de alguna característica de tu lista de deseos.

No todas las viviendas a la venta se publican en los portales por lo que también deberás contactar con las agencias inmobiliarias de la zona y comentarles lo que buscas por si tienen esa vivienda y no la han publicado. Igualmente deberás recorrer la zona elegida y ver si hay carteles de venta de particulares. Otra practica recomendable es preguntar a los porteros de los edificios que te gusten si hay viviendas a la venta.

3. Análisis

Ahora que ya has encontrado la vivienda que te encaja, no te debes precipitar. Después de tanto tiempo buscando y haciendo visitas, cuando aparece la vivienda ideal, es frecuente que el comprador se precipite haciendo una reserva sin realizar la IMPRESCINDIBLE revisión. Lo que normalmente se llama Due Diligence.

Antes de desembolsar cantidad alguna se debe revisar lo siguiente:

• • Situación jurídica de la vivienda

Accede a la página del Colegio de Registradores de la Propiedad para solicitar una Nota Simple, donde podrás ver la descripción de la vivienda, quien el propietario y las cargas que tiene. Todo tiene que cuadrar con la información que te haya proporcionado el vendedor. Presta especial atención a las cargas que deberán estar canceladas antes de que firmes la Escritura de compraventa ante notario. Es recomendable retener parte del precio para asegurarte de que el vendedor se ocupa, con celeridad, de la cancelación registral de todas las cargas.

En este punto también debes solicitar los datos catastrales donde verás la superficie, la fecha de la construcción del edificio y la calificación del inmueble. No te preocupes si la superficie no cuadra exactamente con la que aparece en la descripción de la Nota del Registro de la Propiedad, es muy frecuente que haya diferencias.

• • Situación de cargas

Las cargas de una vivienda son aquellas deudas que recaen sobre el inmueble. Las más importantes deberán estar inscritas en el Registro de la Propiedad y las verás en la Nota Simple solicitada. La más frecuente es la carga hipotecaria.

El caso de que la vivienda tenga esta carga deberás solicitar el ultimo recibo del pago de la cuota para verificar que el saldo pendiente es inferior al precio de venta acordado. El día de la Escritura ante notario se deberá cancelar esta carga, en ocasiones viene un representante apoderado del banco que ha concedido la hipoteca y justo antes de la firma de la compra cancela ante el notario el saldo pendiente. En el caso de que no se cancele así deberás solicitar al banco un certificado de saldo de la hipoteca a la fecha de la firma de la compra y retener parte del precio por ese importe. Inmediatamente posterior a la firma de la Escritura deberéis personaros, comprador y vendedor, en el banco para hacer la cancelación económica y obtener el certificado de Saldo cero que necesitarás para hacer la cancelación registral de la hipoteca y que te dará la seguridad de que la carga ha sido liquidada.

Otras cargas son los embargos que igualmente deben ser cancelados con anterioridad a la firma.

Las anteriores son las cargas que aparecerán en la Nota del Registro de la Propiedad, pero hay otras deudas que también debes controlar, las más importantes son los IBI y las cuotas de la comunidad.

Deberás solicitar comprobante de pago de los IBI y certificado al administrador de la comunidad, a fecha de la firma de la Escritura, de que el vendedor esta al corriente de pago de todas las deudas aprobadas por la comunidad, tanto las corrientes como las extraordinarias.

• • Situación urbanística

Realiza una consulta en el departamento de urbanismo para verificar que el edificio donde se ubica la vivienda no tiene ninguna afectación urbanística. Esta consulta se puede hacer online

• • Situación técnica

En el caso de viviendas antiguas y con un mantenimiento deficiente deberás contratar a un técnico que emita un informe para descartar patologías técnicas que pueden darte muchos problemas en el futuro.

En el caso de que la vivienda este situada en un edificio con más de 45 años de antigüedad deberás solicitar el perceptivo informe de la Inspección técnica de la Edificación (ITE). Este informe lo realiza un arquitecto y podrás ver todos los defectos constructivos que tiene el edificio que se clasifican en tres categorías: leves, graves y muy graves. Este informe se debe presentar a los propietarios y se debe pedir un presupuesto para subsanar todos los defectos graves y muy graves. Este presupuesto se debe aprobar en junta de propietarios y debe constar en la correspondiente acta de reuniones de la comunidad. El responsable de asumir el coste de las reparaciones será la persona que era propietario en el momento de la aprobación del acta de la comunidad, por lo tanto, en el caso de que haya un presupuesto aprobado deberás retener parte del precio al vendedor para hacer frente a las obras.

• • Situación de la Comunidad

Deberás de ponerte en contacto con el administrador de la comunidad para anunciarle que estas estudiando la compra de la vivienda y preguntarle el estado de cuentas, morosidad, tipo de propietarios, quejas de vecinos, derramas a la vista. Debes solicitarle las ultimas 3 actas de las reuniones de la comunidad donde podrás ver toda esta información.

• • Situación documental

El vendedor debe darte la Cedula de habitabilidad en vigor (verifica que no esté caducada) y el Certificado de eficiencia energética. El primer documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad y el segundo te da el nivel de eficiencia energética de la vivienda que va desde la A, la mejor a la G, la peor.

4. Cierre

Si en el proceso Análisis no se han detectado problemas puedes pasar a la fase de Cierre. Aquí tendrás que negociar el mejor precio posible. Utiliza el Estudio de mercado como base de tu negociación. Si llegas a un acuerdo en el precio deberás afianzar el trato con la firma de un Contrato de reserva para dar seriedad a tu oferta, con un pequeño desembolso. En el plazo de 1 o 2 semanas deberás firmar un Contrato de arras donde deberás desembolsar aproximadamente un 10% del precio. Finalmente tendrás unos 3 meses para conseguir la financiación y firmar la Escritura ante notario. Si no necesitas financiación te recomiendo que te saltes el paso de la firma del Contrato de arras y vayas directamente a la firma de la Escritura.

5. Registro

Ahora ya eres el propietario del piso, pero el trabajo todavía no ha acabado, deberás registrar el piso a tu nombre en el Registro de la Propiedad y liquidar los impuestos, Trasmisiones o IVA, depende de si es una vivienda usada o nueva. Lo más practico es que delegues este trámite a una gestoría.

Finalmente deberás realizar el cambio de titularidad de todos los suministros y comunicar al administrador que eres el nuevo propietario.

¿No es mejor dejarlo todo en manos de un profesional?

Como habrás podido ver el proceso es complejo por lo que te recomiendo que te acompañe un profesional que vele exclusivamente por tus intereses para asegúrate comprar con total seguridad, al mejor precio y sin perdidas de tiempo.