La compra de una vivienda es probablemente la inversión más importante que una persona hace en su vida, por eso es esencial que se haga de la mano de un profesional que vele en exclusiva por tus intereses . En el caso de que optes por la compra sin este asesoramiento corres el riesgo de encontrarte con sorpresas muy desagradables que tienen soluciones muy complicadas. A continuación haré un recorrido de la información que se debe solicitar y revisar antes de firmar cualquier contrato de reserva o compraventa.
Existe una documentación que se debe tener antes de firmar cualquier contrato y otra que se puede obtener justo antes de la firma de la escritura publica ante notario.
Documentación a solicitar antes de la firma de contrato privados (Reserva o Arras)
- Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas. El cometido de la cédula de habitabilidad es asegurar la habitabilidad de la vivienda apoyándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma. Además, disponer de la cédula de habitabilidad en regla nos permitirá dar de alta los servicios de luz, gas y agua. También es requisito indispensable para poder vender o alquilar la vivienda.
- Certificado de eficiencia energetica
El certificado de eficiencia energética o certificado energético es un documento oficial otorgado por un técnico competente y que incluye información sobre las características energéticas de un inmueble. La función de este justificante es calificar energéticamente un edificio o vivienda, calculando el consumo anual energético que este necesita durante un año en condiciones normales de funcionamiento y ocupación. Existen siete niveles de calificación energética que van de la A a la G (ordenados de mayor a menor eficiencia), que se encuentra en la etiqueta de eficiencia que se otorga tras el proceso y también en el propio certificado.
- Datos catastrales
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.
La referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral. Gracias a la referencia catastral se sabe con exactitud de qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos (compra-ventas, herencias, donaciones, etc.), no confundiéndose unos bienes con otros.
A través de la referencia catastral se proporciona una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a bienes inmuebles, constituyendo una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario.
- Nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple informativa del registro de la propiedad es un documento en el que se recogen diferentes aspectos de la situación jurídica de un bien inmueble determinado. Se expide en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble.
Los aspectos que recoge la nota simple del registro de la propiedad tienen que ver con:
- Titularidad. Conocer el propietario del inmueble, además de la participación de la finca en posibles zonas comunes.
- Cargas. Información sobre posibles cargas, si la vivienda está hipotecada o tiene algún tipo de embargo. Las cargas que tenga el bien inmueble pasan a ser responsabilidad del nuevo propietario.
- Descripción. Información acerca de las características de la finca, como su localización, la superficie útil y construida, la parcela, la división horizontal o el número de referencia catastral. Además, deberá constar si se dispone de algún tipo de régimen especial, como la protección pública.
- Inspección técnica de la edificación (ITE) y certificado de aptitud
Los edificios con una antigüedad superior a las 45 años deben pasar la inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) que consiste en una inspección visual del edificio hecha por un técnico competente que tiene por objeto determinar su estado en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. Posteriormente se deberá solicitar presupuesto para la subsanación de las incidencias graves lo que supondrá una derrama, tras la reparación de las incidencias el técnico deberá realizar nueva revisión, y en caso de que se hayan realizado los arreglos, expedir el Certificado de aptitud positivo.
- Inspección técnica de la vivienda
En el caso de viviendas que necesiten reformas o que tengan mucha antigüedad es importante solicitar un informe a un técnico para que revise que la vivienda no tiene patologías que se deban solucionar
- Actas de la comunidad
Se debe realizar un contacto con el administrador de la comunidad del edificio para verificar que no existen derramas a la vista, morosidad de algún vecino, consultar que no existen viviendas de alquiler turístico, vecinos molestos etc… Debes solicitar las últimas 3 actas que es donde queda reflejado todo lo que sucede en la comunidad y todas las decisión acordadas.
- Certificado urbanístico
Debes consultar en el departamento de urbanismo que el edificio no tiene ninguna afectación urbanística y que tiene la calificación urbanística para albergar viviendas. En ocasiones hay edificio que están afectado por una aplicación de las aceras o por la ampliación de un edificio colindante.
Documentación a solicitar el día de la firma de la Escritura publica ante notario
La firma de la Escritura publica de compraventa ante notario es el acto que nos convierte en propietarios de la vivienda, el día de la firma el vendedor debe entregar:
- Certificado de estar al corriente de pago de la Comunidad
Este certificado lo expide el administrador de la comunidad y certifica si el vendedor está al corriente de todas sus cuotas y de las derramas aprobadas con anterioridad a la venta.
- Facturas de suministros
Las facturas de los suministros (agua, luz y gas) son necesarias para poder realizar los cambios de nombres
Como habrás podido comprobar, el proceso de revisión antes de la compra de una vivienda es extenso y complejo, por eso es muy recomendable contratar a un experto que vele en excluya por tus intereses.
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