El año 2022 va a cerrar el año con un volumen de ventas récord con 600.000 compraventas, superando incluso al 2021 como año del boom tras salir reforzado de la pandemia.
Ha sido un año marcado por la guerra de Ucrania que ha provocado una gran inflación haciendo reaccionar alBanco Central Europeo con subidas de los tipos de interés, afectando al euríbor y a las hipotecas. Y una ley de vivienda en tramitación con posibles intervenciones en los precios de los alquileres y la fijación del 2% como límite del 2% a las actualizaciones de los precios de los alquileres. Todos estos hechos han afectado directamente al mercado.
¿Cómo serán las compraventas de viviendas en 2023?
Tras el fuerte crecimiento experimentado en el mercado de la compraventa en los años 2020 y 2021, todo apuntaba que íbamos a tener un año con una ligera corrección, sin embargo, este año ha sido un año récord, con una previsión de cierre de unas 600.000 compraventas en todo el país. Los bajos tipos de interés durante el primer semestre y el anuncio de la subida de tipos ha propiciado que se aceleraran decisiones de compra.
Para el 2023 esperamos una corrección de esta tendencia con una caída de un 10% en el número de operaciones y una baja de los precios media del 3-5%. Esta caída de precios afectará de forma desigual, la obra nueva resistirá mejor al haber una oferta reducida y la estrechez de márgenes de los promotores, que no les permitirá bajar los precios sin incurrir en pérdidas. Sin embargo, la segunda mano se verá más afectada a nivel general.
La subida de las cuotas hipotecarias y la ata inflación dejará fuera de la demanda a un número importante de compradores, motivos principales para la corrección. Este cambio de tendencia no se repartirá de la misma forma entre las viviendas de uso propio y las de inversión para el alquiler. Las primeras se verán mucho más afectadas y las segundas apenas tendrán una corrección y en algunas zonas de alta demanda de alquiler es posible que incluso suban de precio.
¿Cómo funcionará el alquiler de viviendas en 2023?
Si se produce una bajada de la demanda de compra vivienda por la dificultad de acceso a la financiación y la alta inflación se producirá un traspaso de parte de esa demanda al alquiler, produciendo una escala de precios. Frente a una escasa oferta y con una demanda muy activa esperamos que el 2023 seguirá siendo un año de subidas de precios.
¿Retos para el 2023?
Deberemos estar muy atentos a la guerra de Ucrania, que sin duda marcará de forma decisiva la evolución de la inflación y por consiguiente las decisiones del BCE sobre los tipos de interés.
Los términos en los que se apruebe la Ley de la vivienda y su nivel de intervención en el mercado, con la fijación de los precios de los alquileres también, será decisivo en la evolución del sector. En función de cómo se apruebe la ley veremos la reacción de los inversores, una ley intervencionista asustará el apetito inversor al reducir la garantía jurídica.
La evolución de los tipos hipotecarios y las decisiones comerciales de la banca para su concesión será decisiva tanto para particulares que quieran comprar vivienda como para los promotores que quieran poner marcha nuevos proyectos.
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