Hemos cerrado el año 2018 consolidando la recuperación que se inicio años atrás. Las compraventas a nivel nacional superan el medio millón, la financiación vuelve a ser accesible y los precios siguen creciendo.
¿Qué nos espera en 2019?
Los precios llevan acumulados 5 años se subidas consecutivas y aun así todavía se sitúan un 40% por debajo de los precios máximos de mediados del 2007. El precio medio en Barcelona en Diciembre 2018 alcanzó los 4.204€/m2, un nivel de precios similar al que que teníamos a mediados del 2005.
En mi opinión, estamos ante un mercado todavía al alza pero más moderado, el precio de la vivienda ha crecido a un ritmo superior al del poder adquisitivo de los españoles, llevando el esfuerzo económico de las familias por encima de lo deseable. Podemos ver algunas correcciones de precios a la baja en ciertos activos que han salido al mercado en el ultimo trimestre con precios muy optimistas pero en general la tendencia es alcista.
Comenzamos el 2019 con buenas perspectivas y el sector no presenta avisos o señales que pongan en peligro un cambio de tendencia. El entorno económico es favorable; creación de empleo, tipos de interés en mínimos y acceso a la financiación. Estos tres pilares son las bases para que la tendencia positiva de estos últimos años no se altere, por lo tanto no vemos síntomas de agotamiento durante el 2019.
¿Estamos ante un nueva burbuja?
Existen voces que hablan de la amenaza de una nueva burbuja, en mi opinión no existen las circunstancias para que esto suceda, los precios actuales todavía son un muy inferiores a los máximos del 2007 y la financiación hoy es mucho más prudente. Los compradores actuales están pagando precios de mercado aportando un 30% del coste con fondos propios. Desde mi punto de vista creo que tenemos todavía unos dos o tres años de crecimiento.
El sector ha dejado atrás la crisis brutal, que hemos vivido desde 2007 al 2013, y estos últimos 4 años de crecimiento afianzan el cambio de tendencia pero debemos estar atentos, el sector es sensible y cualquier inestabilidad podría afectar esta senda positiva. En el horizonte vemos tres posibles amenazas, un ligero repunte de los tipos de interés, la ralentización económica y el conflicto politico de la independencia de Cataluña.
El nuevo protagonista: el pequeño inversor
El 2018 ha sido un año marcado por el pequeño inversor que ha invertido comprar viviendas para luego alquilar o en la reforma de viviendas para luego venderlas. Se trata de personas físicas que nada tienen que ver con el sector inmobiliario. Personas que tienen ahorros y que están desesperados viendo cómo sus ahorros no crecen en manos de los fondos de inversión bancarios, y incluso en muchos casos viendo cómo estos van perdiendo valor.
La rentabilidad que consiguen estos pequeños inversores es muy superior a la que ofrece las inversiones seguras que ofrece la banca, por termino medio en Barcelona, estas inversiones están consiguiendo una rentabilidad del 4-6% solo por el alquiler, a esta rentabilidad se le debe sumar la rentabilidad latente por la plusvalía si algún día deciden poner a la venta su inversión. En conjunto estas inversiones pueden alcanzar un total del 10-15%.
Este nuevo protagonista ha venido para quedarse, Barcelona es unas de las ciudades más valoradas en el mundo y esta recibiendo cada vez más extranjeros que necesitan una vivienda de alquiler para establecerse. Por otro lado, los precio actuales de las viviendas en la Ciudad Condal han crecido por encima de los sueldos y por lo tanto el comprador local reorienta su decisión de vivienda al alquiler.
Estas dos circunstancias; precios por encima del poder adquisitivo medio y la creciente demanda de los extranjeros, son claves para entender el auge del pequeño inversor.
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