Es este post voy a tratar de explicar las principales diferencias entre la inversión en locales comerciales y en viviendas y a final os daré mi opinión.
Me centraré en la inversión en locales y viviendas de un metraje similar en Barcelona, para que la comparación sea más homogénea. Explicaré las diferencias analizando los parámetros clave a tener en cuenta a la hora de tomar la decisión de inversión.
Ubicación
En el caso de los locales comerciales la ubicación es esencial, el estar en una acera u otra puede hacer variar complemente el precio del alquiler y la demanda. En el caso de las viviendas la ubicación también es muy importante, pero no hace falta afinar tanto. Con un local comercial lo importante es el tráfico o la afluencia de peatones. En zonas secundarias con poco tráfico es complicado encontrar inquilinos, por lo que la ocupación no será elevada, sin embargo, en el caso de las viviendas lo que debes buscar es una zona bien comunicada, con medios de trasporte públicos y comercio cercano.
Plazos de alquiler
Los locales suelen tener contratos de alquiler mucho más largos que el de las viviendas. Los inquilinos de locales comerciales suelen realizar una inversión para adecuar el local a su negocio y por ese motivo suelen pedir plazos superiores a 8-10 años.
Los plazos de las viviendas se suelen ceñir a lo que diga la ley de arrendamientos urbanos (LAU), unos 3-5 años. Solo se exige plazos superiores en el caso de que el inquilino vaya a realizar obras importantes de reforma.
Periodo para la reposición del inquilino
El tiempo medio requerido para encontrar inquilino depende no solo del precio, sino de la ubicación y de la situación económica. En tiempos de crisis el volumen de locales desocupados es muy superior al de las viviendas. El uso de cada activo es determinante, mientras un local comercial es un lugar donde desarrollar una actividad empresarial una vivienda en un lugar donde vivir. En épocas difíciles siempre será más fácil encontrar un inquilino para una vivienda disminuyendo el precio.
Gastos de adaptación del local
Una de las grandes ventajas de la inversión en locales comerciales es que los gastos de adaptación corren por cuenta del inquilino o el operador para adaptarse al diseño de la firma. Sin embargo, este coste suelen negociarlo en parte solicitando periodos de carencia de la renta.
Plazos de desahucio
En el caso de los locales comerciales existe una mayor facilidad de recuperar el activo en caso de impago ya que el desahucio es rápido y no intervienen connotaciones sociales o familiares como ocurre con las viviendas.
En el caso de las viviendas el desahucio puede llegar a durar 1 año y en ocasiones los inquilinos dejan las viviendas en muy malas condiciones. Este riesgo se minimiza haciendo una correcta selección del inquilino.
Fiscalidad en la compra
En términos generales, en la primera transmisión de un bien inmueble se paga IVA, mientras que en la segunda y sucesivas transmisiones del bien se abona el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP). A efectos de nuestro análisis nos centraremos en la inversión en activos de segunda trasmisión
Un aspecto crucial a la hora de hacer frente a una inversión inmobiliaria es su coste fiscal, es decir, acordado un precio entre las partes, en cuánto más aumentará el importe final de la operación. Uno de los principales costes fiscales, por no decir el principal, es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) que grava gran número de transacciones inmobiliarias.
En el caso de la inversión en viviendas de segunda transmisión el comprador deberá pagar el ITP correspondiente a su comunidad autónoma y ese coste lo deberá sumar al precio del bien. Este coste puede llegar a incrementar el coste de la operación hasta un 10% -es el caso, por ejemplo, de Cataluña; 6% en Madrid-
Sin embargo, en el caso de los locales comerciales que se destinen al alquiler no existe coste fiscal. La administración permite un procedimiento mediante el cual, se puede solicitar la renuncia de la exención del IVA y solicitar la inversión del sujeto pasivo, de esta forma el comprador soporta y se aurorrepercute el IVA de la compra y por lo tanto su efecto es nulo.
Rentabilidad
La Rentabilidad Bruta, es decir aquella que solo tiene en cuenta el ingreso del alquiler y el coste de compra, es superior en el caso de los locales comerciales.
Pero la rentabilidad que realmente nos interesa en la Rentabilidad Neta que tiene en cuenta, no solo los ingresos por alquiler y el coste de compra, sino también todos los gastos asociados al inmueble y el periodo de desocupación. La rentabilidad neta de los locales baja hasta el 3-4% y el de la vivienda suele estar entorno al 4-5%
Riesgos/Amenazas
Como hemos comentado la demanda de locales en alquiler está muy relacionada con la situación económica y los hábitos de consumo. Por lo tanto, en periodos de recesión la demanda de locales en alquiler baja mucho más que las de las viviendas.
Las compras por internet está debilitando el comercio tradicional de los centros de ciudades ya que el potencial comprador prefiere realizar la operación desde la comodidad de su sofá obteniendo precios reducidos y una mayor oferta. El centro y los cascos históricos de las ciudades van a quedar en mi opinión finalmente reducidos a la restauración y a los comercios altamente especializados con clientes fieles que necesitan asesoramiento personalizado.
Tras la reciente crisis han desaparecido muchas entidades bancarias y las que han quedado han reducido enormemente el número de oficinas, esto ha reducido sensiblemente la demanda de los locales.
Los centros comerciales también están haciendo daño al comercio tradicional ya que aglutinan en un sólo espacio una gran cantidad de firmas, ocio, restauración etc… La tendencia es a seguir abriendo centros comerciales por lo que los locales de centro de ciudades van a seguir sufriendo ese abandono del comercio tradicional.
En el caso de las viviendas en Barcelona el riesgo es tener que bajar el precio del alquiler en periodos de recesión, por eso recomiendo en el caso de solicitar hipoteca para realizar la inversión se hagan muy bien los números y se pida un importe de hipoteca que resulte una cuota sensiblemente inferior al alquiler medio estimado.
A continuación he confeccionado un sencillo cuadro resumen de las diferencias:
En mi opinión, en estos momentos la inversión en viviendas es más segura y más rentable. Sin embargo, para aquellos que estén interesados en la compra de locales comerciales con el objetivo de alquilar les daría tres consejos: primero es el de comprar sólo en primeras zonas comerciales o de restauración, aunque sea más caro, segundo la de cuanto más pequeño sea el local mejor, ya que hay más potenciales clientes y la rentabilidad por m2 es mayor y por ultimo siempre comprar de la mano de un profesional inmobiliario que te asesore.
Si estás interesado en la compra de un activo de inversión ponte en contacto y te ayudaré a que saques el máximo rendimiento a tus ahorros.
