Iniciamos un año incierto y nos planteamos cómo van a evolucionar los precios de las viviendas en Barcelona. ¿Se mantendrán o caerán los precios? ¿Qué efectos tendrá la crisis de la Covid-19? ¿Será un buen año para comprar/invertir?
Antes de contestar a estas preguntas, haremos un breve repaso a lo que ha ocurrido en el 2019.
Un año más hemos visto como los precios de las viviendas en Barcelona han descendido por segundo año consecutivo, este año la caída ha sido del -2,7%, porcentaje superior al experimentado en el 2019 (-1,9%).
Durante el primer semestre del año 2020 se registró una variación positiva del 0,2%: durante los meses de verano sufrimos los primeros efectos de la Covid, con una caída acumulada hasta final de año del -2,7%. Al principio de la pandemia, todo apuntaba a que podíamos estar entrando en un período de caídas generalizadas hasta que la crisis sanitaria se controlara.
Sin embargo, parece que los precios están aguantando mejor de lo esperado. En la actual situación de incertidumbre sobre la evolución de los precios, los propietarios no están dispuestos a bajar el precio en el anuncio de venta, aunque estamos detectando que las negociaciones de precios son importantes antes de acudir al notario. Por lo tanto, los precios que se cierran son distintos a las que se mantienen en la oferta. Trabajar con estadísticas de precios de venta es poco exacto en estos momentos.
En mi opinión, los precios pueden caer de media un 5-8% hasta que la Covid se controle y la economía empiece a remontar.
El precio medio de la vivienda de segunda mano en Barcelona Capital se sitúa en diciembre 2020 en 4.006 €/m2: este precio corresponde al que teníamos a principio del 2005.
La caída acumulada desde los máximos de junio 2007 es del -24,3%: en esa fecha el precio se situaba en 5.291€/m2.
Los precios hasta mayo han mostrado movimientos mínimos al alza y a la baja, pero, a partir de ahí, se ve una tendencia a la baja debido a la pandemia de la Covid, que ha paralizado la demanda de viviendas. Aun así, sorprende que los precios aún se resistan a caer con la fuerza dadas las circunstancias actuales. En nuestra opinión, los propietarios se están resistiendo a aceptar bajadas de precios de momento, pero no les quedará mas remedio que hacerlo en los próximos meses dada la caída importante del empleo (16,26%) y del PIB (-9,0% en tasa anual).
Analizando los diferentes distritos de Barcelona, destacan los precios por encima de los 5.000€ de Sarria Sant Gervasi. Tenemos cuatro distritos con precios por encima de los 4.000€ (Les Corts, Eixample, Gracia y Ciutat Vella), cuatro distritos con precios en la banda de los 3.000€ (Sant Martí, Sants, Sant Andreu y Horta) y finalmente Nous Barris en la franja de los 2.000€.
A modo general podemos sacar las siguientes conclusiones de la evolución del mercado de viviendas del año 2020 en Barcelona:
- Mantenimiento de la tendencia a la baja de los precios por segundo año consecutivo, con una caída del -2,7%
- La mayoría de los distritos han presentado un descenso de precios.
- La crisis sanitaria de la Covid ha paralizado muchas decisiones de compra/inversión.
- Los efectos económicos de la crisis sanitaria no se han notado todo lo que se esperaba en el 2020.
- El 2020 acaba con una gran incertidumbre y falta de confianza en el futuro, las variables macroeconómicas que afectan al sector inmobiliario; el empleo y el crecimiento están en claro retroceso.
¿Qué ocurrirá en el 2021?
Opinamos que los fundamentales que rigen la marcha de la demanda de viviendas mejorarán en el 2021. El empleo y el crecimiento del PIB se mantendrán estables durante el primer semestre y crecerán con fuerza cuando se consiga una vacunación del 70%, lo que se espera que suceda después de verano.
Desde el punto de vista macro no esperamos recuperar la situación precovid hasta mediados del 2022. El crecimiento del PIB para el 2021 se situará en el 7%; mejorará algo el empleo y la tasa de paro, pero aún mantendremos unas cifras muy elevadas, lo que sin duda retendrá la demanda de vivienda.
2021 será un buen año para la compra de viviendas para aquellos que tengan liquidez y buenos perfiles de solvencia. Los tipos de intereses se mantendrán bajos y el acceso a la financiación se complicará dado que los bancos elevarán sus exigencias de solvencia.
Los precios de la vivienda caerán un 5-8% situando el precio medio en el entorno de los 3.800€/m2.
En el 2021 continuará la tendencia a la baja en el precio del alquiler. La desaparición de los extranjeros y el teletrabajo reducirá sensiblemente la demanda de alquiler. Esta situación de bajada de precios de alquiler empujará el precio de las viviendas de inversión a la baja y puede ser una buena oportunidad de inversión para los inversores que compren con la voluntad de obtener rentabilidades por el alquiler y una buena plusvalía en el medio plazo.
La fecha en que se alcance una vacunación masiva será decisiva para la evolución del mercado inmobiliario. En nuestra opinión, las aguas volverán a su cauce y el mercado remontará con fuerza cuando la crisis sanitaria se controle.
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