En este artículo os presentamos la última compra que hemos realizado para uno de nuestros clientes. Creemos que este ejemplo de inversión es sin duda un caso de éxito de cómo obtener una buena rentabilidad invirtiendo en viviendas para el alquiler en Barcelona.
Nuestro cliente tenía unos ahorros que hasta la fecha había ido invirtiendo en fondos de inversión asesorado por su entidad bancaria, harto de ver como su dinero daba bandazos y no crecía en el medio y largo plazo, se puso en contacto con nosotros para explorar la posibilidad de invertir en una vivienda para alquilar y así obtener una rentabilidad razonable.
Mueve el ratón encima de cada una de las fotografías y podrás ver el estado inicial del estudio a la izquierda y el estado después de la reforma
Tras establecer un presupuesto y los parámetros de compra iniciamos la búsqueda de la vivienda. Analizamos unas 30 viviendas hasta que localizamos este estudio que cumplía con todas las exigencias de nuestro cliente. Se trataba de un estudio de 35 m2 en la calle Enteza (Barcelona) junto a la Gran Vía, una zona en el centro de la ciudad rodeada de comercios y con acceso a todos los transportes públicos, el estudio está en una sexta planta con ascensor, en una finca regia de 1900 con todas las inspecciones técnicas realizadas. El precio de oferta era de 185.000, se negoció un precio final de 175.000€
Mueve el ratón encima de cada una de las fotografías y podrás ver el estado inicial del estudio a la izquierda y el estado después de la reforma
El estudio necesitaba una pequeña «limpieza de cara» para convertirlo en una vivienda con un alto potencial para el alquiler. Contratamos a una empresa especializada en arreglos de viviendas para su puesta en alquiler. La primera actuación fue pintar de blanco todo el piso para darle maxima luminosidad, eliminamos una iluminacion insuficiente y la sustituimos por varios focos led empotrados en el techo, se reparó algunos enchufes, se ajustaron puertas que no ajustaban bien, en el baño se sustituyó el WC, se cambió una ventana vieja que no se podía abrir y se cambió la elementos de la ducha. Finalmente se amuebló con muebles modernos y funcionales. El resultado final fue un estudio nuevo en el que apetece vivir. Toda esta intervención supuso un coste de 4,500€
Mueve el ratón encima de cada una de las fotografías y podrás ver el estado inicial del estudio a la izquierda y el estado después de la reforma
En 2 semanas todos los arreglos estaban finalizados, se hizo un estudio de mercado para fijar el precio de salida, se hicieron nuevas fotos y se publicó un anuncio en Idealista y Habitaclia. El precio de salida de alquiler se fijó en 825 €/mes. En tal solo 3 días desde la publicación del anuncio ya teníamos 40 solicitudes de gente interesada. Contactamos con todos ellos y se cerraron 15 visitas, las concentramos todas ellas en una tarde, con intervalos de 15 minutos. Esto es una práctica muy efectiva ya que las visitas se van cruzando entre si y de ese modo se fuerza a que el que esté interesado tome la decisión con más rapidez
Mueve el ratón encima de cada una de las fotografías y podrás ver el estado inicial del estudio a la izquierda y el estado después de la reforma
Una vez realizadas todas las visitas 4 personas mostraron su interés por alquilarlo, se les solicitó a cada uno la información para acreditar su solvencia; contrato de trabajo y ultimas nóminas. Del análisis de cada uno de los perfiles descartamos dos candidatos que no ofrecían buenas garantías. Finalmente se eligió a un candidato que cumplía perfectamente el perfil, se trataba de un ejecutivo de una multinacional con la sede muy cerca de la vivienda, de mediana edad, con un salario elevado y que solo iba a utilizar el estudio entre semana.
Desde la compra de la vivienda a la firma del contrato de alquiler solo pasó 1 mes.
Análisis financiero
El Cashflow estimado del primer año, con el alquiler de 825€/mes conseguido, será de 8.784€ que se apliará hasta los 11.743€ en el año 30
La Rentabilidad por el Alquiler del primer año será del 4,2% y pasará al 5,7% en el año 30. La Rentabilidad estimada por la venta del activo será del 196,5% en el año 30 lo que supone multiplicar por 2 su valor. La TIR media, que es el el ratio que se utiliza para calcular la rentabilidad de un inversión en función de los flujos de caja que genera, será algo superior al 5%.
Las rentabilidades obtenidas con este tipo de inversión son muy superiores a cualquier tipo de inversión sin riesgo. En este caso la inversión se realizó con recursos propios pero también se podría haber financiado con una hipoteca.
Si quieres descargárte el informe financiero haz clic en el siguiente enlace.
Si estás interesado en realizar una inversión en vivienda en Barcelona para obtener un 4-5% haz clic en el siguiente enlace, solicita información y me pondré en contacto enseguida
