Conforme van pasando los años debemos hacer una planificación de nuestro futuro, la pensión del estado es baja y existen incertidumbres de si el Estado podrá pagarla y de que forma. La esperanza de vida cada día es mayor y el índice de natalidad cada vez es menor, por lo tanto, está claro que cada vez hay menos gente cotizando para un número mayor de pensionistas. Ante este escenario es conveniente intentar generar un flujo de ingresos alternativo que complemente nuestra pensión el día que nos jubilemos.
Existen muchas alternativas de inversión donde podemos destinar nuestros ahorros: Planes de Pensiones, Fondos de inversión de renta fija o variable, Bolsa… y por supuesto existe la posibilidad de comprar una vivienda con hipoteca, ponerla en alquiler y pagar las cuotas del préstamo con los alquileres.
Si esta inversión se hace pronto se encontrará el día de su jubilación con una vivienda que se ha pagado sola con las cuotas de los alquileres y que se habrá revalorizado. Por lo tanto, obtendrá una buena rentabilidad por el alquiler y otra rentabilidad por la revalorización del activo. Y todo ello sin tener apenas que realizar ninguna gestión.
¿Cuál es la rentabilidad de una vivienda de inversión?
Para hacer el cálculo correcto debemos tener presente dos variables:
- La rentabilidad por el alquiler
- La rentabilidad por la revalorización
La rentabilidad por el alquiler para una vivienda en Barcelona en zona de alta demanda es de un 4% anual y la rentabilidad media por la revalorización de la vivienda en los últimos 20 años ha sido del 100%, pasando de un precio de venta 1.681€/m2 en 2001 a 3.359€/m2 en el 2021, es decir una media de un 10% anual.
Fuente: TINSA
Por lo tanto la rentabilidad total de una vivienda de inversión en Barcelona si la mantienes unos 20 años es del 14% anual aproximadamente
¿Cuál es el mejor tipo de vivienda para invertir en Barcelona?
La vivienda más rentable para invertir en Barcelona es aquella que te permita obtener unos flujos de caja positivos. Los flujos de caja se calculan restando a los ingresos por alquiler los pagos de cuotas hipotecarias, gastos de comunidad, Ibi y mantenimiento. Y por otro lado que tengan un nivel de desocupación mínimo y un perfil de inquilino muy solvente.
Este tipo de piso es el piso de 1 dormitorio de unos 40-50m2, con ascensor, que solo necesite una “limpieza de cara” en zonas alta demanda de alquiler, como son Pueblo Nuevo y Ensanche. Estas viviendas tienen unos costes mínimos de IBI y de comunidad y se alquilan súper rápido a gente muy solvente, como son los estudiantes de máster o ejecutivos extranjeros.
A continuación, os muestro una tabla con casos reales de viviendas de inversión que he comprado para mis clientes:
Si estás pensando en invertir para alquilar,
¡calcula la rentabilidad y analiza tu inversión inmobiliaria!
He elaborado una práctica herramienta de cálculo de rentabilidad por alquiler que utilizo para analizar las operaciones de compra de mis clientes inversores.
El programa está diseñado en Excel y permite el análisis de una inversión inmobiliaria con el fin de obtener una rentabilidad anual por el alquiler y por venta futura. El programa se ha diseñado para que sea práctico y fácil de usar, solo debes introducir los datos del inmueble en la pestaña “Datos” y genera automáticamente un minucioso informe que puedes descargar en PDF en la pestaña “Informe” donde se puede añadir fotografías de la vivienda en los espacios habilitados.
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