2020, balance del año Covid
Los malos augurios que anticipaba el sector inmobiliario en las primeras semanas de la crisis sanitaria y económica para el 2020 parecen haberse ido evaporando con el paso de los meses. Según mis previsiones presentadas durante el confinamiento, el 2020 acabaría con retrocesos de alrededor del 10%, sin embargo, la realidad ha sido otra, los precios se han mantenido estables en general con unas caídas máximas del 2% en los precios, lejos de los que se barajaba al comienzo de la pandemia. No obstante, los grandes retrocesos, pueden llegar al final de este año.
El hecho de que esta crisis sanitaria se haya visto como algo temporal sujeta a las vacunas es la justificación de estos resultados un poco sorprendentes del 2020. El sector inmobiliario en España se apoya en unos cimientos mucho más sólidos que durante la anterior crisis de 2008. Antes de la pandemia de la Covid-19, las familias y las empresas estaban en una situación mucho más saneada que hace 12 años. No había un exceso de oferta de viviendas y los bancos han sido mucho más estrictos en sus criterios de concesión de préstamos a lo largo de esta década.
El balance del 2020 se podría resumir con las siguientes variables:
- Periodo de incertidumbre y restricciones
- Cierres de empresas, desempleo, caída del PIB de 11%.
- Las primeras previsiones 2020 caída de precios en la línea del PIB, alrededor del -10%. Realidad -2%.
- Demanda interna es quien ha soportado la recuperación del sector inmobiliario
- Caída de unidades vendidas del -18% ->415.000. Cifras del 2016
- Distanciamiento social ha provocado una digitalización del sector
¿Qué nos espera para el 2021?
La masiva vacunación de la sociedad ha vuelto a poner en marcha la rueda económica y poco a poco las empresas han salido de su letargo. Este año será, sin duda un periodo de recuperación, los negocios vuelven a abrir y la movilidad reduce sus restricciones. Todavía no tenemos una economía funcionando al 100%, pero muchos sectores ya se han reactivado y preveo que tendremos un segundo semestre con un crecimiento muy importante. El desempleo es una incógnita, veremos en que nivel se pone conforme se vayan rescatando los trabajadores en situación de ERTES
Los fondos europeos empezarán a llegar en breve, esperemos que no se produzcan los mismos errores del Plan Zapatero y que esta vez se utilicen de la forma correcta para generar riqueza que se mantenga a medio y largo plazo y que se recupere parte del desempleo de forma estable.
El teletrabajo es el gran protagonista. El hecho de poder trabajar desde cualquier lugar geográfico hace que la ubicación de las viviendas ya no sea una máxima. Los españoles eligieron trasladarse hacia los pueblos más pequeños, en donde pueden disfrutar del aire libre y la naturaleza sin preocuparse por la distancia hasta el trabajo.
Para el 2021 preveo lo siguiente:
- Crecimiento previsto del PIB de un 6%-7%
- Crecimiento de precios de la vivienda durante el segundo semestre entre el 2% y el 5%.
- Recuperación del volumen de unidades vendidas hasta 450.000
- No se espera una contracción del crédito, pero las entidades financieras serán más cautelosas
- Se impondrá el teletrabajo. Nuevos hábitos
- Incremento de demanda zonas periféricas 30-50 kms de las ciudades. Casas más grandes con terrazas, jardín…
¿Previsiones para 2022-2025?
La inyección de los fondos europeos y la reactivación de la economía provocará un periodo sostenido de crecimiento. La crisis se habrá terminado y empezará un nuevo boom inmobiliario. Las condiciones en los próximos años son excelentes para que tenga lugar un gran incremento de las ventas.
A nivel macroeconómico seguiremos con tipos de interés muy bajos y el desempleo se recuperará. Los niveles de inversión inmobiliaria crecerán fuertemente, dado su bajísimo riesgo y su alta rentabilidad en comparación con otros productos de inversión sin riesgo como la renta fija.
El teletrabajo se impondrá de manera parcial lo que permitirá la creación de una nueva demanda situada en las proximidades de las ciudades en los próximos años.
Como consecuencia de lo mencionado estamos a las puertas de un nuevo boom inmobiliario en 2022-2025. En 2022, la subida de precios se acercará al 10% y las ventas alrededor del 15% y no veo riesgo de formación de una burbuja inmobiliaria. Los compradores deben dar el paso ahora y rápido, pues en caso contrario las oportunidades van a desaparecer. Se abre una ventana de oportunidad hasta final de año, en el 2022 los adquirentes dejarán de mandar en el mercado y lo volverán a hacer los vendedores.
En resumen los principales rasgos para el 2022-2025 son:
- Inyección de los fondos europeos
- Crecimiento PIB sostenido medio >3-4%
- Mayor sostenibilidad en la construcción. Certificación energética de tipo A o B
- Regeneración del parque de viviendas antigua
- Incremento del alquiler. Mayor movilidad gente joven
- Crecimiento de la demanda extranjera
- Crecimiento volumen hasta las 550.000 unidades
- Crecimientos de precios medio del 4-6%
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