¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una opción mixta entre el alquiler y la compra ideal para aquellas personas que quieran probar la experiencia de vivir en esa casa o que necesiten de un tiempo para ahorrar o vender su vivienda. En este artículo te explico las claves de esta modalidad de acceso a una vivienda.

A continuación, te explico los detalles más importantes que debes conocer si quieres optar por esta modalidad para adquirir tu vivienda por la que inquilinos, propietarios y profesionales del sector inmobiliario apuestan cada vez más.

1. ¿En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una modalidad de compra de vivienda que permite al arrendatario vivir en la vivienda en régimen de alquiler, por un tiempo acordado y al finalizar ese plazo, tiene derecho a comprar esa vivienda al precio que se fijó previamente en el contrato. De este precio se descontará los importes del alquiler pagados, total o parcialmente, según se haya negociado en el contrato.

2. ¿Qué requisitos mínimos debe tener el contrato?

El contrato debe recoger la siguiente información:

• El precio de la vivienda de la compra futura
• El plazo límite para ejercer el derecho de compra de la vivienda.
• La decisión de compra siempre será del inquilino en el plazo y precio establecido y el arrendador no podrá oponerse.
• En la mayoría de los casos se fija una prima que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. En el contrato se debe concretar si esta cantidad se descuenta, todo o en parte, si la compra llega a producirse o si se pierde si finalmente no llega a buen puerto.

3. Modo y plazo para ejercitar la opción a compra

En el contrato se debe concretar cuál será el método para ejercer la opción a compra, lo más habitual es una comunicación fehaciente del inquilino al vendedor, mediante un burofax o un acta notarial donde se fija su intención de ejercer la opción de compra, una fecha y una notaria.

4. Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra Analizamos las ventajas e inconvenientes para el propietario y para el inquilino.

Para el propietario

Es una buena fórmula para vender su vivienda en un momento de poca demanda y obtener un rendimiento de la vivienda desde el primer momento. Además, la prima inicial es un seguro de impago del alquiler. Y en el acaso de que el inquilino no compre la casa en la fecha acordada, se quedará con la prima más todos los alquileres. Sin embargo, mientras que el contrato esté vigente el piso estará bloqueado y no podrá venderlo, aunque consiga una mejor oferta que la pactada con el inquilino, ya que el precio quedará fijado en el contrato y no hay margen para aumentarlo.

Para el inquilino

Esta modalidad le permite comprar una vivienda, dilatando la fecha de escritura, lo que le dará un tiempo para vender su actual vivienda o conseguir el ahorro necesario, con la ventaja que, una parte o todo, de lo que haya pagado de alquiler más la prima se descontará posteriormente del precio de la vivienda. La decisión de compra solo dependerá de él, de esta forma se asegura la compra en cualquier momento del alquiler, siempre antes del plazo fijado en el contrato.

Los inconvenientes para el inquilino son la perdida de la prima si no ejerce la opción de compra. El precio queda fijado en el contrato y por lo tanto no podrá aprovechar una bajada de precio si el mercado baja. La opción de compra estará igualmente sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.