En este artículo os presento la última operación de compra de una vivienda para obtener rentabilidad por el alquiler que hemos realizado. Nuestro cliente nos contrató para que realizáramos la búsqueda de oportunidades de inversión en Barcelona que cumplieran con dos requisitos de rentabilidad; por un lado, un 4% por el alquiler y unas buenas expectativas de revalorización futura. Nuestro cliente tenía un presupuesto máximo de 250.000€ y quería invertir en una zona prime de la ciudad en un activo que no necesitara demasiada reforma
Le presentamos las características del producto idóneo para obtener una buena rentabilidad por el alquiler en Barcelona que en resumen son:
- Vivienda pequeña con 1-2 dormitorios (40-60m2)
- Zona con alta demanda de alquiler: Sagrada Familia, Gracia, Pueblo Nuevo o Sant Antoni
- Con ascensor
- A partir de una segunda planta si era con fachada a la calle o interior a patio de manzana
- Con Inspección técnica (ITE) pasada
- Con cédula de habitabilidad
- Luminoso y tranquilo
- Listo para entrar, que no necesitara mucha reforma
Este tipo de vivienda es ideal para los ejecutivos y estudiantes de máster que vienen a Barcelona por periodos superiores a los 12 meses.
Realizamos la búsqueda, y en menos de un mes habíamos encontrado varias opciones interesantes que cumplían con las características mencionadas, realizamos las visitas de todas ellas y preparamos los informes de cada una de ellas para que nuestro cliente hiciera su selección. Hicimos las visitas de las opciones más interesantes para nuestro cliente y finalmente se decidió por una vivienda en el barrio de Gracia en una finca seminueva de 2008, con 47 m2 y 1 dormitorio.
El precio de salida era de 260.000 m2 y el alquiler de la zona para alquiler de largo plazo no permitía una renta superior a los 850€/mes. Por lo tanto, para poder obtener la rentabilidad esperada debíamos negociar el precio bastante, el propietario era un fondo de inversión, lo que no ayuda para la negociación del precio. Pero contábamos con dos ases para negociar, por un lado nuestro cliente podía comprar al contado y la compra se ejecutaría en diciembre, fecha de cierre de objetivos de ventas de los fondos. Tras un tira y afloja conseguimos cerrar la operación a 213.500€.
Una vez adquirida la propiedad, pedimos dos presupuestos a empresas de nuestra confianza para qué realizaran los arreglos necesarios para dejar la vivienda en perfectas condiciones para su alquiler inmediato. Con el precio negociado nuestro cliente ya conseguía el 4% de rentabilidad alquilándolo con un contrato de largo plazo, pero le propusimos buscar un inquilino con un contrato temporal con un plazo mínimo de 12 meses, este tipo de contratos no tienen las rentas reguladas y puedes poner el precio de alquiler que quieras. Fijamos un precio de salida superior al previsto cuando se compró la vivienda y encontramos un estudiante de master que necesitaba una vivienda lista para su uso durante un periodo de 12 meses para cursar un mater de branding.
Al final, nuestro cliente ha conseguido una rentabilidad del 5,7% anual con un inquilino solvente y por un plazo de 12 meses.
Reforma de la vivienda
Nuestro posible inquilino es una persona que busca una vivienda en perfectas condiciones para su uso inmediato, normalmente es extranjero y no quiere ponerse a comprar mobiliarios, electrodomesticos ni realizar pesadas tramitaciones para dar de alta los suministros.
Contratamos a una empresa que se encargaría de todo, realiza las reformas necesarias y la compra de todo lo necesario para dejar el piso impecable para su uso.
Decoramos el salón, instalamos un sofa cama, una televisión de 43″ y mesa de comedor. En la cocina instalamos todos los electrodomésticos y compramos todo el menage necesario
En el dormitorio, pusimos una cama de matrimonio con edredón, mesitas de noche, luces de lectura, cortinas, armario y cajonera.
El baño tambien necesitaba una pequeña intervención, sustituimos el WC y el plato de ducha, pusimos un espejo mas grande, instalamos una mampara y un mueble
Video
Si estás pensando en invertir para alquilar,
¡calcula la rentabilidad y analiza tu inversión inmobiliaria!
He elaborado una práctica herramienta de cálculo de rentabilidad por alquiler que utilizo para analizar las operaciones de compra de mis clientes inversores.
El programa está diseñado en Excel y permite el análisis de una inversión inmobiliaria con el fin de obtener una rentabilidad anual por el alquiler y por venta futura. El programa se ha diseñado para que sea práctico y fácil de usar, solo debes introducir los datos del inmueble en la pestaña “Datos” y genera automáticamente un minucioso informe que puedes descargar en PDF en la pestaña “Informe” donde se puede añadir fotografías de la vivienda en los espacios habilitados.
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