La compra de una vivienda de inversión para alquilar es una inversión que requiere un buen trabajo previo para asegurarte el éxito.
Lo primero que debes tener muy claro es que la rentabilidad de una vivienda para alquilar tiene 2 componentes. Por un lado, la rentabilidad que obtienes por el alquiler y por otro la rentabilidad que obtienes por la revalorización futura del activo. Es muy importante que busques maximizar los dos componentes. Muchos inversores buscan maximizar solo la rentabilidad por el alquiler, comprando viviendas baratas, en zonas poco céntricas, o en poblaciones periféricas o en plantas bajas a nivel de calle. Estas viviendas te ofrecerán una buena rentabilidad por el alquiler, pero una baja rentabilidad por la revalorización futura, ya que son activos con poco recorrido de revalorización y muy poco líquidos en el caso de que necesites venderlos
1. Buena ubicación
Este aspecto es fundamental, una buena ubicación te incrementa de forma notable la demanda y la calidad de la demanda. Una vivienda bien ubicada atraerá a un perfil de inquilino solvente y conseguirás disminuir notablemente los ratios de desocupación.
2. Bajos costes de mantenimiento
Una vivienda pequeña tendrá menor peso dentro del edificio y, por ese motivo tendrá unos costes de comunidad y de IBI pequeños, algo muy relevante a efectos de rentabilidad.
3. Con ascensor, luminoso, silencioso y ubicado a partir de una segunda planta
Estos aspectos son muy valorados por los posibles inquilinos y, por lo tanto tendrás un mayor número de interesados y te facilitarán mucho la venta en el futuro en caso de necesidad. En las ciudades grandes las viviendas en plantas bajas a nivel de acera o en primeras plantas son ruidosas y oscuras y, por ese motivo, tendrán una demanda inferior y una peor salida en el caso de una venta futura
4. Comprueba el precio de alquiler de la zona
Para el cálculo de la rentabilidad debes conocer bien los ingresos que podrás obtener, para ello debes realizar un buen estudio de mercado de la zona para averiguar el precio del alquiler de viviendas similares.
5. Prepara la vivienda para que sea atractiva para su alquiler
Cuando negocies el precio de la vivienda debes calcular un coste de adecuación de la vivienda para conseguir posicionarla entre las mejores de la oferta existente. Las intervenciones imprescindibles serán la pintura, mejorar la iluminación, limpieza muy a fondo, retirada de mobiliario en mal estado y revisión de todas las instalaciones. En el caso de viviendas pequeñas de un dormitorio yo recomiendo siempre amueblarlas con la ayuda de un profesional para sacar el máximo partido posible a la vivienda.
6. Inspecciones físicas pasadas (ITE)
En Barcelona, todos los edificios con una antigüedad superior a los 45 años deben pasar una inspección técnica (ITE), lo que supondrá derramas para hacer frente a los costes de reparación de las deficiencias detectadas. Es importante verificar la antigüedad del edificio y en el caso de edificios antiguos debes verificas que todas las reformas están ejecutadas y pagadas
7. Elige bien al inquilino
No te precipites con la elección del inquilino, averigua bien quien es, solicita su contrato laboral y últimas nóminas, los motivos por los que quiere alquilar. Lo ideal es que tenga unos ingresos netos que sean el triple del precio del alquiler. Mantén una buena conversación con el interesado, es importante que exista empatía entre los dos, un inquilino complicado te puede amargar la existencia. Si no lo ves claro busca a otro, es preferible esperar una semana más a meter a una persona complicada en tu vivienda.
8. Realiza una buena Due Diligence
Antes de realizar ningún pago debes verificar bien todos los aspectos importantes de la vivienda; su situación urbanística, uso y superficie catastral, cargas, actas de la comunidad y situación técnica
9. Haz bien los números
Por último, calcula bien la rentabilidad, no compres con el corazón, recuerda siempre que se trata de una inversión y que debes maximizar tanto la rentabilidad por el alquiler como la rentabilidad por la revalorización del activo. Para el cálculo de la rentabilidad por el alquiler debes tener en cuenta todos los gastos de la operación; el precio de compra, los impuestos, notaria, registro, gestoría, honorarios intermediarios y coste de adecuación.
10. No compres viviendas con defectos no subsanables con dinero
Si una vivienda tiene defectos que no vas a poder arreglar con una inversión no la compres. Por ejemplo, una vivienda que tenga el salón y los dormitorios mirando a un patio interior de edificio, será una vivienda muy oscura y sin vistas y siempre lo será, aunque inviertas un millón de euros. Yo tengo por norma, descartar siempre las viviendas con defectos que no tienen solución.
Si estás pensando en invertir para alquilar,
¡calcula la rentabilidad y analiza tu inversión inmobiliaria!
He elaborado una práctica herramienta de cálculo de rentabilidad por alquiler que utilizo para analizar las operaciones de compra de mis clientes inversores.
El programa está diseñado en Excel y permite el análisis de una inversión inmobiliaria con el fin de obtener una rentabilidad anual por el alquiler y por venta futura. El programa se ha diseñado para que sea práctico y fácil de usar, solo debes introducir los datos del inmueble en la pestaña “Datos” y genera automáticamente un minucioso informe que puedes descargar en PDF en la pestaña “Informe” donde se puede añadir fotografías de la vivienda en los espacios habilitados.
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