La crisis del Covid-19 en España está afectando negativamente tanto al sistema sanitario como al sistema económico. En la situación actual, el comercio minorista está atravesando una situación complicada y muchos pequeños negocios a pie de calle están vacíos. La demanda de pisos en la ciudad, por su parte, no se ha detenido, por lo que una buena fórmula para obtener rentabilidad es convertir un local comercial en una vivienda.
La forma más adecuada para rentabilizar un local comercial que podría estar bastante tiempo vacío y sin alquilar es efectuar esta conversión haciendo el cambio de uso y transformándolo en una vivienda
Este tipo de viviendas son bastante interesantes para poder dar demanda a jóvenes empresarios que quieren trabajar desde casa. Otra posibilidad de demanda de este tipo de inmueble es la gente con disminución de movilidad física, como puede ser la gente de edad avanzada, en la que tener la vivienda a pie de calle les facilita el día a día.
Cabe decir que no todos los locales son adecuados para poder hacer el cambio de uso a vivienda; así, la comunidad de Cataluña, y en especial la ciudad de Barcelona, tiene su propia normativa y regulaciones urbanísticas específicas al respecto.
Requisitos para convertir tu local en vivienda
El principal requisito para transformar un local en vivienda es que no incremente la densidad de viviendas admitida por la calificación urbanística del suelo.
El edificio donde se encuentre el local debe permitir incrementar el número de viviendas existentes. Para ello, deberás calcular el número máximo de viviendas admisibles en la finca, que se calcula dividiendo la superficie construida por la densidad de viviendas establecida por el planeamiento urbanístico.
Para informarte, puedes ponerte en contacto con el servicio de vivienda del ayuntamiento o puedes contactar con profesionales en el mercado inmobiliario de Barcelona.
Si la densidad del edificio lo permite y en caso de que se trate de un local en planta baja, las estancias comedor o dormitorio – si tienen fachada al espacio libre interior de manzana – a parte de este espacio correspondiente a la parcela tendrá́ que quedar sin edificar en planta baja en toda su superficie. Este espacio delante de las estancias comedor o salas tendrá́ una profundidad mínima de 6 metros y una anchura mínima de 4,5 metros.
El proyecto de la vivienda deberá, en todo caso, cumplir la normativa sobre habitabilidad vigente por el cual se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad:
- Superficie útil mínima de 40 m.
- Mínimo de fachada en vía publica o patio interior de manzana: 3m.
- La altura entre suelo y techo debe tener una altura mínima de 2,5m.
- Tener la posibilidad de instalar una salida de humos y ventilación hacia la cubierta en baños y cocina.
- Verificar que los estatutos de la Comunidad de vecinos del edificio no prohíben hacer el cambio de uso a vivienda.
Es muy recomendable solicitar, antes de hacer nada, un Certificado de compatibilidad urbanística en el departamento de urbanismo y hablar con el administrador o presidente del edificio.
Tramitación de cambio de uso de local a vivienda
Si el local cumple con todos los requisitos, podemos iniciar el proceso. La tramitación se tiene que hacer presencialmente en el ayuntamiento por el titular del local o su representante legal. Primero, necesitarás tramitar una licencia de obras mayores mediante un proyecto firmado por un arquitecto, mediante un documento que especifique los trabajos a realizar y donde quede claro que se van a cumplir todas las normativas de vivienda en vigor.
En el caso en que el local ya estuviera adaptado a vivienda, se tendría que conocer su uso y, si existiera una licencia de obras, se podría solicitar un Certificado de legalidad urbanística que lo acreditara como vivienda.
Este proyecto debe contemplar el cumplimiento de las normativas de accesibilidad, prevención de incendios y habitabilidad, además de ciertas normativas que pueden ser distintas dependiendo de la ciudad y la Comunidad Autónoma donde se presente el plan de cambio de uso.
Una vez acabadas las obras
Debes presentar un certificado de fin de obra y encargarte de varias gestiones con otras administraciones antes de poder entrar a vivir o sacar la propiedad al mercado:
- Obtener escrituras nuevas ante notario y se deben llevar al Registro de la Propiedad correspondiente y pagar las tasas y los impuestos pertinentes.
- Obtener la Cédula de habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética
- Comunicado de variación del valor catastral: se debe presentar una declaración en la Gerencia Territorial del Catastro para que el recibo del IBI sea modificado.
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