El ejercicio que ahora finaliza arrastra las consecuencias sanitarias de la COVID-19 que provocó la paralización de la actividad económica en el 2020. Sorprendentemente, el sector de la vivienda ha mostrado una gran resiliencia, consiguiendo una rápida recuperación y convirtiéndose en uno de los principales motores de la economía.
Evolución de las Compraventas
El mercado de la compraventa a nivel nacional es el gran impulsor de la recuperación, a cierre del cuarto trimestre 2021 ya se ha alcanzado el nivel del todo el 2020 y se prevé que el año cierre con 520.000 unidades, lo que significaría que podría volver a los niveles prepandemia.
Fuente: Ministerio de Fomento
Existen dos motivos principales de esta recuperación en las compraventas. Por un lado, las excepcionales condiciones hipotecarias actuales, con unos tipos de interés y un Euribor en mínimos y por otra lado, la demanda embalsada que paralizó sus decisión de compra durante la pandemia. Con las condiciones hipotecarias actuales, los compradores se han podido aprovechar de oportunidades muy beneficiosas. El Euribor cierra otro año en negativo y apunta a la misma tendencia durante el ejercicio que entra. La política de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y la situación económica no anticipan un giro drástico, por lo que las condiciones para entrar en una hipoteca o para revisarla seguirían beneficiando a los clientes en el 2022. Las hipotecas a tipo fijo se han consolidado, en la actualidad un 66% de los compradores opta por esta opción, ya que permite una estabilidad de las cuotas con unos tipos muy competitivos.
En el caso de Barcelona los datos son muy similares, a cierre del tercer trimestre se ha alcanzado el volumen de compraventas de todo el 2020 y se prevé una cierre de 2021 con 61.000 unidades.
Fuente: Ministerio de Fomento
Evolución de los precios
La evolución del precio ha sorprendido muy positivamente durante este periodo. El precio de la vivienda libre se ha situado en el tercer trimestre en 1.661,6 euros/m2 y ha subido casi un 3% interanual. Se ha incrementado un 14% desde los mínimos registrados en 2014. Sin embargo, todavía sigue muy lejos de los más de 2.000 euros/m2 en los que llegó a situarse en 2007-2008.
La evolución de los precios apunta a un suave incremento adicional de entre el 1% y el 2% para el cierre de 2021, tanto en las viviendas de obra nueva como en las de segunda mano. De cara al próximo año, se prevé cierta estabilidad, aunque en algunas zonas de España se podrán producir incrementos del 5% y, en algunos casos, incluso del 10%, principalmente en lugares tensionados como Barcelona, Madrid o Baleares.
Retos para el 2022
Los numerosos retos pendientes que el sector inmobiliario que ha de afrontar en el 2022 son:
- Evolución de la pandemia, nuevas variantes y el desarrollo de fármacos más efectivos.
- El incremento de los costes de construcción y los cuellos botella en cadenas de suministros.
- La nueva Ley de Vivienda; sus implicaciones en el mercado de la vivienda de alquiler y la reacción de los inversores.
- La inflación.
- Reuniones Bancos Centrales. Posible retirada de los estímulos que afectarán a los tipos de interés.
- Datos macro: Evolución de la tasa de paro y del PIB.
¿Qué hará la vivienda en 2022?
España cerrará el ejercicio con una media de 520.000 compraventas de viviendas a nivel nacional, en consonancia con las cifras prepandemia.
Todo nos lleva a pensar que las cifras de operaciones continuarán creciendo. La renta bruta disponible de los hogares está creciendo y parece que continuará esta senda alcista durante 2022 debido al bajo coste de la financiación, por debajo de la media histórica, y la atractiva rentabilidad de la vivienda por alquiler.
Hay algunos interrogantes como la aparición de unos niveles de inflación con los que no estamos habituados a pelear, un importante desequilibrio a nivel social, y, en menor medida, la menor llegada de turistas. Los datos del mercado laboral más recientes han sido muy favorables y el desempleo ya acumula ocho meses de caída. Este hecho, que es clave para entender la evolución del mercado de la compraventa nos lleva a ser muy optimistas para 2022.
Una vez que la demanda acumulada durante el período de pandemia vaya siendo satisfecha, los ritmos de transacciones se estabilizarán y la situación se irá por tanto normalizando.
La vivienda de obra nueva puede ofrecer altos volúmenes, ya que es el único producto que puede satisfacer los nuevos requerimientos de la demanda, que busca viviendas más confortables y con más zonas comunes, jardines, terrazas y con altos índices de ahorro energético y sostenibilidad.
El 2022 no será un año de grandes incrementos de precio se espera incrementos que no superen el 2%, al menos en la vivienda de segunda mano y un 5-6% en las viviendas de obra nueva, sujetas a vaivenes como son los incrementos de los materiales, o las dificultades para encontrar mano de obra adecuada”.
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