El sector inmobiliario se encuentra en un momento de buenas previsiones, la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el tercer trimestre de 2021 aumenta nueve décimas y se sitúa en el 4,2%, la más alta desde el tercer trimestre de 2019. En este contexto, el Banco Central Europeo (BCE) alertó hace cuestión de semanas que algunos de los mercados europeos podrían sufrir riesgo de una burbuja inmobiliaria impulsada por la deuda pública y privada. ¿Pero nos encontramos realmente ante esta situación?
Pese a los fuertes aumentos, los niveles registrados por las transacciones inmobiliarias y las firmas de préstamos hipotecarios, no creo que nos encontremos en una situación de burbuja por varios motivos: el volumen de construcción de nuevas viviendas, el endeudamiento medio de los hogares o las exigencias de los bancos a la hora de conceder nuevos préstamos son muy diferentes las que teníamos en 2007-2008.
La pandemia, y sobre todo los confinamientos, provocaron un súbito parón en todas las operaciones y una caída brusca y simultánea de todos los indicadores. Ahora las operaciones se están acelerando tras el parón sufrido durante la pandemia. Durante el segundo semestre del 2021 se han cerrado muchas operaciones que quedaron aparcadas durante los meses de incertidumbre de la pandemia.
La apertura del mercado y la recuperación de la confianza de los compradores han hecho crecer la demanda para volver a la situación prepandémica. Los valores que estamos alcanzando no corresponden a un sobrecalentamiento, sino que se sitúan en valores razonables.
La ausencia de alternativas de inversión y el exceso de liquidez existente ha provocado que muchos inversores apuesten por el sector inmobiliario. Vemos pocas similitudes entre la situación actual y la de 2007 porque el mercado está sustentado por un crecimiento mucho más sólido.
1. Pocos visados de obra nueva
El número total de viviendas iniciadas (visadas), si bien ha incrementado en los últimos años, está muy lejos de las cifras de 2006 y 2007, que probablemente nunca se vuelvan a alcanzar
El número de visados entre enero y agosto se ha situado en poco más de 67.000 unidades, y se espera que en el conjunto del año el volumen total ronde las 101.000, una cifra que se mantiene a años luz de la registrada del boom, cuando se llegaron a visar más de 865.500 viviendas
2. Una demanda más solvente
En la crisis del 2007, el gran hecho diferencial es que había mucha liquidez en los bancos y estos daban hipotecas a clientes que no tenían nada ahorrado, por lo que todo el mundo con unos ingresos recurrentes accedía a financiación.
Las entidades financieras ahora no tienen la misma actitud que tenían en la época de burbuja inmobiliaria, en la que se daban créditos hipotecarios incluso a clientes que se sabía que difícilmente los podían devolver
La tasa de esfuerzo hipotecario (porcentaje que supone la cuota hipotecaria sobre los ingresos netos) actual para la compra de vivienda tiene unos valores alejados de niveles de riesgo, situándose por debajo del 35%, en la época del boom esta tasa se encontraba en el 52%.
El nivel de endeudamiento medio de las nuevas hipotecas (LTV) de los hogares hipotecados sigue estando en un nivel razonable. Actualmente, se sitúa ligeramente por debajo del 65% y apenas el 8,8% de los préstamos para la compra de vivienda el porcentaje de financiación supera el 80%. En 2006 las hipotecas con un ‘loan to value’ superior al 80% representaban 18 de cada 100, el doble que ahora.
El comprador actual tiene ahorrado alrededor del 30% (20% para la casa y 10% para los impuestos y gastos que supone aproximadamente la transacción) y las entidades financieras solo financian proyectos viables y dan hipotecas hasta el 80% con unos tipos de interés bajo mínimos.
3. Las hipotecas más baratas que nunca
Otro factor que resta riesgo al mercado son los niveles mínimos en los que se encuentran el euríbor y los tipos de interés de los préstamos. Este indicador, de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, ya lleva cinco años en terreno negativo, frente a los niveles del 4-5% de 2007 y 2008, y no da señales de cambiar de tendencia a corto plazo.
Por otro lado, los tipos de interés de las nuevas hipotecas se encuentran en mínimos históricos. Actualmente, se sitúan ligeramente por debajo del 1,5%, frente al 6% registrado a finales de 2008.
Cuando teníamos la burbuja inmobiliaria lo que veíamos es que las viviendas se sobretasaban porque el objetivo era dar la hipoteca al precio que fuera. Las entidades financieras no actuaban con precaución, daban más del 100% del valor de la tasación a personas con poca solvencia.
En el terreno hipotecario otro dato llamativo es el creciente interés de los consumidores por las hipotecas a tipo fijo que, pese a ser algo más caras que las de tipo variable, permiten eliminar el riesgo de futuras subidas de tipos, lo que garantiza también la solvencia de muchos préstamos, a los que no les afectará las subidas de los tipos de interés.
4. Los precios crecen con moderación
El precio de la vivienda libre se ha situado en el tercer trimestre en 1.661,6 euros/m2 y ha subido casi un 3% interanual, se ha incrementado un 14% desde los mínimos registrados en 2014, sin embargo, todavía sigue muy lejos de los más de 2.000 euros/m2 en los que llegó a situarse en 2007-2008, cuando los crecimientos anuales eres de dos dígitos
5. Menos transacciones de suelo y a menor precio
Otro indicador que muestra que el mercado de la vivienda sigue lejos de una situación de riesgo de burbuja es la evolución tanto del precio del suelo como de las transacciones. Actualmente, el precio del m2 del suelo urbano en los municipios de más de 50.000 habitantes ronda los 300 euros, en línea con el registrado en 2017 y lejos de lejos de los más de 600 euros que vimos entre 2005 y mediados de 2009.
Además del precio, el número de transacciones de suelo también sigue en unos niveles moderados si tenemos en cuenta la serie histórica reciente. A pesar de que en el segundo trimestre se llevaron a cabo 8.623 operaciones, la cifra más alta desde principios de 2008, el volumen es casi tres veces más bajo que en 2004, cuando de media se registraron más de 21.700 en cada trimestre.
No estamos en la misma situación ni en la venta de obra nueva, ni la venta de segunda mano, ni en las hipotecas, ni en la demanda global, ni en el clima económico y, por lo tanto podemos concluir que no estamos ante una situación que nos sitúe a las puertas de una burbuja inmobiliaria
Lo que estamos viviendo en estos últimos meses es una consecuencia lógica después de un período de inactividad importante donde se ha producido un embalsamiento de la demanda y estamos viendo crecimientos en el volumen de operaciones, unos crecimientos que ya estaban previstos.
En definitiva, el crecimiento actual del mercado inmobiliario está produciéndose a un ritmo correcto y alejado de lo que sería una fase de recalentamiento excesivo: es una subida moderada y debemos esperar a ver lo que ocurre en los próximos trimestres.
Otros retos a tener en cuenta
Los numerosos retos pendientes que el sector inmobiliario que ha de afrontar en el corto plazo son:
- La evolución de la pandemia
- El incremento de los costes de construcción y los cuellos de botella en las cadenas de suministros
- La ausencia de suelo finalista disponible en algunas ubicaciones. Es necesario que las Administraciones agilicen los trámites para que haya más suelo en el mercado y más rapidez en la concesión de licencias y visados
- Reponer oferta de vivienda, sobre todo de obra nueva, porque si no se irá agotando poco a poco y provocará tensiones de precios al no ajustarse a la demanda.
- El borrador de la nueva Ley de Vivienda que se quiere aprobar
- La inflación, que está en máximos de las últimas décadas, supone una pérdida de poder adquisitivo y ahorro y podría mantenerse en los niveles actuales, hasta verano de 2022, aupada principalmente por los precios de la energía.
- Reuniones de los Bancos Centrales que pueden alterar el tipo de interés.
- Evolución de los datos macroeconómicos que afectan al sector inmobiliario; el desempleo y el PIB
Todos esos riesgos, tanto los puramente inmobiliarios como los económicos y sanitarios, podrían traer una leve corrección del mercado en los próximos meses.
Sin embargo, el mercado no se espera caídas drásticas ni de los precios ni de las ventas a muy corto plazo, ya que los activos inmobiliarios siguen siendo considerados como un valor refugio.
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