Cuando tomamos la decisión de iniciar la compra de varias viviendas nos surge la duda de qué es mejor, si comprar a título personal o es mejor constituir una sociedad y que sea esta la que realice la compra.
En los últimos 10 años un 13% de las operaciones de compraventa en España se ha realizado a través de sociedades. Sus ventajas fiscales frente a la compra realizada como persona física dependen de varios factores y se debe analizar las ventajas e inconvenientes en cada caso.
En el caso de la compra a través de una sociedad se debe constituir una sociedad patrimonial, que estará regulada por la Ley del Impuesto de Sociedades. Este tipo de sociedades se constituyen con la finalidad de gestionar bienes inmuebles.
Las entidades patrimoniales están reguladas en el artículo 5.2 de la Ley de Sociedades de Capital:
“A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto (…) a una actividad económica”.
Normalmente uno se plantea si constituir o no una sociedad patrimonial cuando tiene un patrimonio elevado.
La diferencia principal es que si utilizamos una sociedad patrimonial para la compra la tributación se realizará con el impuesto sobre sociedades. Si, por el contrario, realizamos la compra como persona física deberemos declarar los rendimientos en nuestra declaración del IRPF, en donde en algunos casos se puede soportar un mayor o menor tipo impositivo.
Las sociedades patrimoniales tributan al tipo fijo general del 25%, en el caso de las personas físicas se podría llegar a tributar por el 49%
Las ventajas de utilizar una sociedad patrimonial para la compra son:
- Si se tienen varios inmuebles es más fácil transmitir los mismos, repartiendo participaciones de la sociedad.
- Si los inmuebles están afectos a actividad y por lo tanto generan rendimientos, se pueden deducir todos los gastos.
- Si los activos no están arrendados y no generan rendimiento no tributan, en el caso de las personas físicas se deberá tributar en el IRPF un 2% del valor catastral como rendimientos.
- La tributación de los rendimientos se realiza a un tipo fijo del 25%, sin embargo, las personas físicas, dependiendo de la comunidad autónoma, pueden llegar a tributar hasta el 49%.
- Los activos inmobiliarios de la sociedad están protegidos frente a posibles insolvencias de las personas físicas.
- Evitas la tributación por el impuesto sobre patrimonio, ya que solo pagarás el impuesto sobre sociedades.
Algunas desventajas de las sociedades patrimoniales frente a las personas físicas son:
- Si tienes más de 65 años estás exento del pago de la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, las sociedades patrimoniales carecen de estos beneficios fiscales y siempre tendrán que tributar el 25% de sus plusvalías de la venta.
- Las personas físicas pueden aplicar una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto. Una sociedad no puede aplicar estas reducciones, por lo que una entidad destinada a este objeto pagará más impuestos que si las rentas las declara una persona física.
- Los costes de gestión de una sociedad (contabilidad, Impuestos, cuentas anuales, etc.) deben tenerse en cuenta.
En definitiva, para determinar si una sociedad patrimonial genera ahorro o todo lo contrario, es necesario analizarlo con detenimiento. El número de viviendas y el tipo marginal del IRPF del comprador será determinante para escoger una u otra opción.
En general si el futuro propietario de la vivienda tiene un patrimonio medio y un tipo de IRPF medio, comprar una vivienda con una sociedad no resulta una opción muy recomendable.
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