Barcelona se ha convertido en el punto de mira de muchos inversores españoles y extranjeros, que buscan activos inmobiliarios donde colocar su dinero.
La vivienda vuelve a convertirse en un gran atractivo para inversores y ahorradores. En la actualidad se dan dos circunstancias únicas. Por un lado, la existencia de viviendas a precios interesantes; la pandemia ha provocado situaciones de necesidad de liquidez entre muchos propietarios y por otro lado unos tipos de interés en mínimos históricos
Los inversores ven en la ciudad condal varias características que la convierten una plaza de inversión muy interesante:
- Barcelona tiene una excelente ubicación en Europa.
- Dispone de todos los servicios estratégicos de primer nivel (aeropuerto, universidades, hospitales, playas, gastronomía…)
- Goza de buena fama por sus altos niveles de calidad de vida, su desarrollo turístico, tejido industrial y dinamismo económico.
- Seguridad
- Gran demanda de alquiler
Ante esta situación, numerosas personas se animan a invertir en vivienda como método para obtener rentabilidad a medio y largo plazo. Sin embargo, no todas las tipologías de viviendas y ubicaciones son propicias para la inversión.
¿Cómo es la situación del mercado inmobiliario en Barcelona? ¿Qué criterios deben tenerse en cuenta a la hora de invertir en vivienda en Barcelona? Antes de adquirir una vivienda como método de inversión, deberás responder a estas preguntas para obtener la máxima rentabilidad.
Existen diferentes inversiones inmobiliarias: comprar una vivienda y venderla, adquirir una propiedad para arrendarla, o incluso reformarla sacándole el máximo partido y venderla a un precio superior. Pero, antes de nada, es necesario cumplir con ciertas condiciones para que la operación sea todo un éxito.
A continuación, te damos algunos consejos que te ayudarán para sacarle la máxima rentabilidad a tu vivienda de inversión.
- ¿Cómo se calcula la rentabilidad de una vivienda?
La rentabilidad de una inversión en vivienda tiene dos vertientes en el caso de que compres con la voluntad de alquiler. Primero tienes la rentabilidad obtenida por el alquiler y luego tienes la rentabilidad latente por la plusvalía futura de la vivienda.
La primera es fácil de calcular; debes calcular los Ingresos Netos Anuales (Alquiler-Gastos Comunidad-IBI) y dividirlo por el Total coste de compra (Precio vivienda + Impuestos + reformas + honorarios asesores). Es importante tener en cuenta no solo el precio de compra sino todos los gastos que comporta la compra si quieres obtener la rentabilidad real.
La segunda dependerá de las estimaciones que realices de incrementos de precios futuros, puedes coger la media de los incrementos de precios de los últimos 20 años como dato aproximado.
Al final la rentabilidad de la vivienda total será suma de las rentabilidades por el alquiler más la rentabilidad por la plusvalía en el momento de la venta
- ¿Cuál es el producto de inversión más rentable? ¿Dónde comprar?
En Barcelona el producto más rentable es la vivienda con las siguientes características:
- 1 o 2 dormitorios (40-60m2)
- Zonas: Ensanche derecho o izquierdo zona alta, Pueblo Nuevo y Gracia.
- Listo para entrar o con reforma mínima
- Con la Inspección Técnica de la edificación (ITE) pasada
- Con ascensor
- A partir de una 2ª planta de altura
- Sin plaza de parking
- Luminoso
- Sin portero
- ¿A qué precio comprar?
Realiza un buen estudio de mercado de las zonas que te interesen y calcula las repercusiones €/m2 para obtener el precio medio de la zona. Sondea bien a los vendedores y averigua las razones por las que venden y obtendrás información valiosa para negociar.
- ¿Debo amueblar?
Si compras con la intención de alquiler un piso pequeño mi recomendación es que lo amuebles y lo dejes listo para su uso inmediato. El cliente potencial de este tipo de piso suele ser un ejecutivo o estudiante de máster y lo que busca es un piso impecable con todo preparado.
En el caso de que compres una vivienda más convencional de 3 dormitorios no es conveniente amueblarlo, el inquilino posiblemente será una familia con hijos y querrán adecuar la vivienda a su gusto o tendrán otros muebles de su anterior vivienda
- ¿Es buen momento para invertir?
Comprar una vivienda es una buena opción para grandes y pequeños inversores que busquen rentabilidad. En 2021, el mercado inmobiliario está llamado a ser el refugio de los inversores, que busquen una alternativa estable a los vaivenes de la bolsa y los fondos.
Con la pandemia del Covid existen buenas oportunidades en el mercado ante la necesidad de liquidez de muchos propietarios que han visto reducir sus ingresos.
En el caso concreto de Barcelona, sigue siendo uno de los lugares del mundo preferidos para vivir y trabajar. Por ello, es un buen momento para invertir en inmuebles en la ciudad.
Si estás pensando en invertir para alquilar,
¡calcula la rentabilidad y analiza tu inversión inmobiliaria!
He elaborado una práctica herramienta de cálculo de rentabilidad por alquiler que utilizo para analizar las operaciones de compra de mis clientes inversores.
El programa está diseñado en Excel y permite el análisis de una inversión inmobiliaria con el fin de obtener una rentabilidad anual por el alquiler y por venta futura. El programa se ha diseñado para que sea práctico y fácil de usar, solo debes introducir los datos del inmueble en la pestaña “Datos” y genera automáticamente un minucioso informe que puedes descargar en PDF en la pestaña “Informe” donde se puede añadir fotografías de la vivienda en los espacios habilitados.
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