Consejos de un experto inmobiliario para invertir en viviendas sin riesgo

Por Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario en Barcelona

Invertir en viviendas es una opción atractiva para muchos, ya que puede ofrecer retornos sólidos a lo largo del tiempo. Sin embargo, como cualquier inversión, no está exenta de riesgos. Para minimizar las posibilidades de pérdida y maximizar los beneficios, es crucial estar atento a ciertas señales de alerta o «red flags». Aquí te presento algunos consejos clave para invertir en viviendas minimizando el riesgo, basados en mi experiencia como experto inmobiliario.

Investigación Exhaustiva del Mercado

1. Ubicación Desfavorable:
   • Red Flag: Una ubicación en declive, con bajo de nivel de seguridad o falta de servicios básicos.
   • Consejo: Investiga exhaustivamente la ubicación antes de comprar. Busca zonas con alta demanda de compra o alquiler, seguras, con buenas escuelas, comunicaciones y acceso a servicios esenciales.
2. Sobrevaloración del Mercado:
   • Red Flag: En el caso de que compres una vivienda para reformar y luego volver a vender con un beneficio la estimación de un precio de venta debe ser realista y si compras para ponerla en alquiler el precio del alquiler debe ser de mercado.
   • Consejo: Analiza en profundidad los precios de la zona y asegúrate de que los precios de venta o de alquiler, una vez reformado, estén respaldados por fundamentos sólidos, una buena distribución del piso, una fachada elegante del edificio, zonas comunes cuidadas etc..

Inspección Rigurosa de la Propiedad

1. Coste de reforma:
   • Red Flag: Los costes de reforma deben ser realistas, verifica los daños estructurales no abordados o reparados de manera deficiente.
   • Consejo: Realiza una inspección exhaustiva con profesionales calificados de tu confianza para realizar una estimación certera del coste de las reformas. Los problemas estructurales pueden ser costosos de reparar.
2. Deudas Ocultas del piso o del edificio:
   • Red Flag: Deudas pendientes, embargos o gravámenes sobre la propiedad o sobre el edificio.
   • Consejo: Solicita una nota simple al registro de la propiedad para verificar las cargas de la propiedad y los antecedentes legales para garantizar que la propiedad esté libre de deudas ocultas, y solicita las ultimas actas las reuniones de la comunidad para verificar que o hay derramas previstas para acometer obras de envergadura en el edificio. Igualmente es muy aconsejable hablar directamente con el administrador del edificio para que explique en detalle como son los vecinos, si hay morosidad en la finca, algún vecino conflictivo etc..

Análisis técnico y urbanístico

1. Revisión técnica del edificio:
   • Red Flag: Revisiones técnicas legales
   • Consejo: Revisa que el edificio ha pasado las correspondientes inspecciones técnicas y que tiene los correspondientes certificados de aptitud que garantizan que se encuentra en buen estado.
2. Revisión urbanística del edificio:
   • Red Flag: Posibles afectaciones urbanísticas.
   • Consejo: Revisa que el edificio que no existen afectaciones urbanísticas sobre la finca

Conocimiento del marco regulatorio

1. Tipos impositivos:
   • Red Flag: Coste de los impuestos de compra.
   • Consejo: Pide el asesoramiento de un experto legal sobre los impuestos que deberás pagar y la existencia de bonificaciones por inversión
2. Cambios Regulatorios:
   • Red Flag: Cambios inesperados en la regulación que podrían afectar la rentabilidad de la inversión.
   • Consejo: Mantente informado sobre las regulaciones locales y nacionales que puedan afectar las inversiones inmobiliarias. En el caso de que vayas a destinar la vivienda al alquiler, analiza bien la ley existente por si existe algún tipo de regulación de rentas.

Planificación a Largo Plazo

1. Falta de Reservas de Emergencia:
   • Red Flag: Falta de fondos para hacer frente a situaciones inesperadas, como reparaciones no previstas.
   • Consejo: Establece reservas de emergencia para cubrir gastos inesperados y mantener la estabilidad financiera.
2. Rentabilidad Irrealista:
   • Red Flag: Proyecciones de ganancias poco realistas o basadas en suposiciones optimistas.
   • Consejo: Sé realista en tus expectativas de rentabilidad y considera diversos escenarios antes de invertir, tanto si tu objetivo es la venta o el alquiler

En conclusión, invertir en viviendas puede ser una estrategia sólida, pero es esencial abordar diligentemente las posibles señales de alerta. Realiza una investigación exhaustiva, inspecciona las propiedades minuciosamente, analiza cuidadosamente los aspectos financieros y mantente actualizado sobre las condiciones del mercado. Al hacerlo, estarás mejor preparado para invertir en viviendas de manera segura y rentable a largo plazo.